导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写年(nián)是中国房地(dì)产市(shì)场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极(jí)低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居民(mín)人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户(hù)户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三(sān)成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产生了额外(wài)的(de)住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户(hù)数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房需求(qiú)增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同能(néng)级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅(zhái)之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害(hài)综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况为主题(tí)的(de)新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万(wàn)处(chù)市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切相关。单单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不能(néng)完全(quán)反(fǎn)映出(chū)城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭(tíng)为(wèi)单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接(jiē)公布，一(yī)是(shì)每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源(yuán)（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加(jiā)，我们(men)就(jiù)能够得到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利(lì)用(yòng)既有统计数据，大致测(cè)算得到中国(guó)存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)里的期房销售，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套(tào)房并不(bù)意味着(zhe)住(zhù)宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的(de)高(gāo)工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来了很(hěn)大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难(nán)满(mǎn)足现(xiàn)代生活(huó)需求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源(yuán)紧(jǐn)张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住(zhù)宅存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决定了中国(guó)未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为2.62人(rén)/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致户(hù)数(shù)会因户均人口规模的(de)缩(suō)小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，资源和(hé)生产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配的(de)再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人(rén)口增(zēng)长主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业(yè)管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活(huó)的环境(jìng)，背后的改善性需(xū)求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于(yú)中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需(xū)冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种分化不(bù)单局限于城市(shì)能级(jí)之(zhī)间差异，优质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查数据(jù)调查的是(shì)人，并不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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