饱受(shòu)争议的二手房交易中介(jiè)费问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到监管部门(mén)的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布(bù)了关于规范房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部(bù)分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源优势收取(qǔ)过高费用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用客(kè)户个(gè)人信(xìn)息等问题，加重交易(yì)当(dāng)事人负担(dān)、侵害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务(wù)内容(róng)、合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出(chū)了(le)意(yì)见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大伟(wěi)称(chēng)，随着城市发展，一二(èr)线城市二(èr)手房交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加。以北京、上(shàng)海为(wèi)例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发商过(guò)渡到中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城(chéng)规院住(zhù)房政策研究中心首席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交(jiāo)易，由于二手房交(jiāo)易(yì)成本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的(de)专业(yè)性，居民往往(wǎng)通过中(zhōng)介来完成。但很(hěn)多中介利用(yòng)信息不对称等(děng)问题，将非必(bì)要(yào)的收费(fèi)夹(jiā)带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对居民造成额外(wài)的负担(dān)，而且这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市场交易(yì)行为及(jí)其主体进行规(guī)范和(hé)秩序整顿(dùn)，是房地产市(shì)场(chǎng)管(guǎn)理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的(de)意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地产经(jīng)纪服务(wù)行(xíng)业(yè)关注最多的一个(gè)话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房地产经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二手房屋(wū)交易过程中，部(bù)分(fēn)价值不(bù)菲的(de)房屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收(shōu)费上，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)。引(yǐn)导由(yóu)交易双方共同(tóng)承(chéng)担经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年(nián)国家(jiā)计委建(jiàn)设部下(xià)发的《关于房地(dì当兵的家暴几率大吗，当过兵的人会家暴吗)产中介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房(fáng)屋(wū)买卖代理收费(fèi)，按成(chéng)交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根(gēn)据(jù)这(zhè)样的规(guī)定：“少数特(tè)别复杂的住(zhù)宅(zhái)买卖经纪服务(wù)，经交易各(gè)方协商同意，可在规定的收(shōu)费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)服(fú)务等57个(gè)政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各(gè)中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实(shí)际收取费用(yòng)过程中(zhōng)，相关(guān)监(jiān)管(guǎn)部门当前并未明确具(jù)体(tǐ)的中介(jiè)费(fèi)率，中介机(jī)构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价即(jí)可(kě)。而房(fáng)地产经纪服务(wù)机构(gòu)在(zài)具(jù)体收取过程(chéng)中，会(huì)结(jié)合房(fáng)屋价值及工(gōng)资标准，综合计(jì)算出合(hé)适的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部(bù)门在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务(wù)项目、服(fú)务(wù)内容和收费(fèi)标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构提供的基本服(fú)务和(hé)延伸服(fú)务，应当分别明确服务项目和收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构收费前应当向交易(yì)当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外，对收费(fèi当兵的家暴几率大吗，当过兵的人会家暴吗)明显高于市场平均(jūn)水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约(yuē)谈等(děng)综合措(cuò)施进(jìn)行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同(tóng)有关部(bù)门(mén)依法查(chá)处不按规定明码标价、操纵经纪服(fú)务收费(fèi)等(děng)违反价格和反垄断(duàn)法律(lǜ)法(fǎ)规(guī)的行(xíng)为(wèi)。对房地产经纪机(jī)构(gòu)相(xiāng)关违法(fǎ)违规信息(xī)，市场(chǎng)监管部门要依法(fǎ)依规纳入国家企业信用(yòng)信(xìn)息(xī)公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费率越低的(de)原则实行(xíng)分档(dàng)定(dìng)价(jià)，是否意味着，未来(lái)豪宅(zhái)的(de)中(zhōng)介费有(yǒu)望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文(wén)鼓励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)，合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租(zū)赁(lìn)经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)，主要(yào)还是规范(fàn)行业，打击(jī)收(shōu)费过(guò)高(gāo)的经纪机(jī)构，但对市(shì)场影响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为(wèi)例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励(lì)性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如何具(jù)体认定其中(zhōng)的细则，还需要看各城市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表(biǎo)示，“从目(mù)前市场看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的(de)调(diào)整改善、规范化，有利于(yú)行业健(jiàn)康发展。同时，由于(yú)二手(shǒu)房(fáng)很多房源在(zài)产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税(shuì)费等(děng)都可(kě)能对交易产生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)行业的专业(yè)性(xìng)提出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该(gāi)由上下家各支付一(yī)半的中介费，但在(zài)一(yī)些(xiē)热点城市(shì)的(de)二手房交易(yì)过程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样(yàng)的(de)情形，因(yīn)部分购(gòu)房(fáng)者处于弱势地位，从(cóng)而(ér)会出现中介(jiè)费及税费均(jūn)由购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也(yě)可能通过转嫁(jià)的方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况，一些房产中介公司(sī)将(jiāng)其视(shì)为向购房者单边收费的(de)行为(wèi)。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务收费的基(jī)础上，再次向(xiàng)房东收(shōu)取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁给购房者(zhě)，这实际上(shàng)相当(dāng)于变相(xiāng)推高了(le)房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于提(tí)高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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