万柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红(hóng)，让(ràng)这个(gè)位于(yú)北京海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的(de)75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业主并非(fēi)中(zhōng)赫(hè)集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名(míng)校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京(jīng)市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是(shì)共同债务(wù)人(rén)。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是一起中(zhōng)国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售(shòu)罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是(shì)卖(mài)出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子(zi)根本没(méi)有网签，也(yě)没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所(suǒ)以(yǐ)不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北(běi)京的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实(shí)已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规(guī)定，民(mín)事执行中，业主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办(bàn)理过户手(shǒu)续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过错，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异(yì)议申(shēn)请，请求法院解除查(chá)封，同(tóng)时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款或(huò)办(bàn)理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关(guān)于商(shāng)品房消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方(fāng)式(shì)明(míng)确了购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居(jū)住为目的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付(fù)全(quán)部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求(qiú)权优(yōu)先(xiān)于建设(shè)工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他(tā)债(zhài)权的(de)，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只支(zhī)付了部(bù)分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已实际支付剩余(yú)价款的，可(kě)以适用(yòng)前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信(xìn)达申请不良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置地等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的(de)股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很高的国民(mín)知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论(lùn)是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北(běi)平府(fǔ)的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的(de)它(tā)，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的(de)36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng)业大佬则(zé)居住(zhù)在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了(le)多元化(huà)转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能(néng)源市(shì)场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权(quán哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗)，成(chéng)为国安(ān)的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫(hè)集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人(rén)包(bāo)括海金商(shāng)业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东国(guó)际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安(ān)的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的(de)经营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗(jǐn)中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确(què)定(dìng)义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何能独善其身(shēn)？

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