近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日(rì)，公募(mù)REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过(guò)观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标(biāo)的时应了解资产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基(卯怎么读，卯足劲是什么意思解释jī)础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金募(mù)集材料和信息(xī)披卯怎么读，卯足劲是什么意思解释(pī)露文件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人实际获(huò)得的(de)现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参(cān)考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券(quàn)投资(zī)基金(jīn)指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度(dù)来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于(yú)债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收(shōu)益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分(fēn)红获取相对(duì)于投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益(yì)性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险(xiǎn)的前(qián)提下(xià)，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红(hóng)水平(píng)的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的(de)关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不(bù)达预(yù)期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格(gé)的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力(lì)的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基(jī)金份(fèn)额(é)的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后基金份额净(jìng)值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期(qī)投(tóu)资的信心，同(tóng)时(shí)需结(jié)合(hé)持有产品的特性，关(guān)注二(èr)级(jí)市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红包括(kuò)利润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提(tí)是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两(liǎng)个(gè)部(bù)分，两个部分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后基金(jīn)价值面临极(jí)大不确(què)定性(xìng)，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的(de)现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的(de)收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资产的分红包括了利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金的(de)归(guī)还，两者的比率也是变动的(de)，对(duì)特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细分来看，各(gè卯怎么读，卯足劲是什么意思解释)类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形成区别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价值增(zēng)值，所(suǒ)以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可(kě)供(gōng)分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)，通常(cháng)具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足够(gòu)年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包含了投资(zī)本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常现(xiàn)象(xiàng)，投(tóu)资特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续经营(yíng)的假设(shè)反映(yìng)在基础资(zī)产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的(de)指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中(zhōng)披露(lù)的经营(yíng)活(huó)动现金流，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别。经营活(huó)动(dòng)产生(shēng)的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活(huó)动产(chǎn)生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是(shì)从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现在相对(duì)股债市场独立的(de)资产(chǎn)配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产可以更多关(guān)注内部(bù)收益(yì)率的(de)高低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多(duō)关(guān)注分(fēn)派(pài)率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底层资(zī)产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人综合实(shí)力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人(rén)实(shí)力等多重(zhòng)因(yīn)素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议(yì)投资(zī)者关(guān)注有基本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规模较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析(xī)，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也称。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 卯怎么读，卯足劲是什么意思解释