5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来(lái)的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对(duì)房地产行(xíng)业的持股比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延(yán)续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计(jì)达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈(yù)发有集(jí)中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发(fā)展，在(zài)基(jī)金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的(de)是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几只房地(dì)产龙头股从排(pái)位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一二线城市(shì)好于(yú)三四线城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么(me)投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业(yè)前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居(jū)民(mín)存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国(guó)存(cún)量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的(de)房价(jià)，因(yīn)而(ér)行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城(chéng)市(shì)、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样(yàng)的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优(yōu)质(zhì)区域性标的成(ch翩跹和蹁跹的区别，翩跹和蹁跹拼音éng)香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计(jì)申(shēn)万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易(yì)日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，各(gè)类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来(lái)最高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地(dì)结(jié)算(suàn)持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约(yuē)54万(wàn)平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续(xù)驻足(zú)。从第一季(jì)度十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三(sān)个(gè)季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单(dān)中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地(dì)产公司外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一(yī)份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十大(dà)流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于(yú)信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁(chèn)机(jī)获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠翩跹和蹁跹的区别，翩跹和蹁跹拼音杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前(qián)中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或(huò)存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融资(zī)成本，优质的(de)开发(fā)资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运营能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开(kāi)企业的资(zī)产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于(yú)集中度提(tí)升后，行业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现(xiàn)金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集(jí)中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持续观察(chá)国(guó)企央(yāng)企在(zài)三(sān)个方面(翩跹和蹁跹的区别，翩跹和蹁跹拼音miàn)是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是(shì)融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善(shàn)的房(fáng)企(qǐ)，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且(qiě)主要(yào)集中在核(hé)心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能(néng)够推动(dòng)房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确(què)定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开(kāi)始(shǐ)又在(zài)往下(xià)掉(diào)。除(chú)了杭州(zhōu)、成(chéng)都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市(shì)都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不太乐(lè)观。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去(qù)库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了(le)半(bàn)年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就(jiù)是说(shuō)，第(dì)二季(jì)度(dù)、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊(kān)》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链(liàn)的复(fù)苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本(běn)面(miàn)不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举(jǔ)例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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