文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足(zú)一(yī)个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购(gòu)房(fáng)者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步(bù)入(rù)高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当(dāng)然二(èr)次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品不能(néng)交付的(de)风险。从(cóng)个(gè)人层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不(bù)炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世界不少国家(jiā)存在(zài)预售(shòu)制(zhì)。但(dàn)是(shì)，重点来了(le)！发达国家(jiā)一般有严格的(de)监管保(bǎo)障措(cuò)施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完(wán)首付款后(hòu)从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余(yú)全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发(fā)商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要(yào)严(yán)格的(de)资金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平(píng)，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取消预售制度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需(xū)要配(pèi)套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不(bù)能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院(yuàn)发展研究(jiū)中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究时(shí)，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来(lái)形(xíng)成的(de)专(zhuān)著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身(shēn)于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大(dà)多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了(le)制造(zào)商的资(zī)金(jīn)问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的(de)一(yī)大特(tè)色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解(jiě)决(jué)了核心(xīn)的(de)住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期(qī)间(jiān)也出现(xiàn)过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度(dù)的(de)监(jiān)管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完(wán)成，资(zī)金(jīn)需(xū)放(fàng)入律(lǜ)师(shī)所托(tuō)管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设(shè)的(de)信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导向使前期(qī)发(fā)展工业化(huà)的进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市(shì)化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一(yī)步深(shēn)化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配(pèi)货币化(huà)、住房(fáng)供给商(shāng)品化(huà)、社会化的(de)住(zhù)房新体制(zhì)，从(cóng)计划(huà)经济(jì)下(xià)的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预(yù)售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金(jīn)压(yā)力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的(de)形式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不(bù)同。对(duì)中国内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制(zhì)商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对中国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从(cóng)不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房销售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动(dòng)了(le)中国内(nèi)地(dì)房地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内地房地产历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(niánjk袜子总是掉怎么办，足球袜套j)复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增(zēng)长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融(róng)、批(pī)发、建(jiàn)材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投(tóu)资(zī)占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房地产融资(zī)存量占社(shè)融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠(qú)道(dào)，根据(jù)我们(men)的《中国住房市(shì)值测(cè)算报告(gào)》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主要(yào)是因为住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认，预(yù)售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如(rú)，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房(fáng)等(děng)风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合(hé)同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和(hé)购(gòu)房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订(dìng)的(de)预售合同和(hé)按揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能(néng)力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个(gè)字那就是“没(méi)钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全国并没(méi)有(yǒu)统一(yī)的预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计(jì)算重点资(zī)金(jīn)。而(ér)事实是，不(bù)少购(gòu)房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调(diào)预(yù)售款(kuǎn)jk袜子总是掉怎么办，足球袜套j监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过(guò)这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设(shè)，形(xíng)成一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金(jīn)或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付(fù)，或按工程进(jìn)度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进(jìn)度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提(tí)供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房(fáng)出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房者支付的(de)房款。二是(shì)开发(fā)商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房定金一(yī)定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定(dìng)金及首付(fù)款由第三(sān)方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金(jīn)直(zhí)接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施(shī)工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时需(xū)取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行(xíng)预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而(ér)异(yì)。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在(zài)支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖(mài)双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各(gè)环(huán)节(jié)内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方式(shì)，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付(fù)相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方(fāng)律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开(kāi)发商(shāng)，即(jí)资金在(zài)进入(rù)开发(fā)商账户前(qián)经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订(dìng)，目前(qián)是(shì)唯一(yī)一(yī)部规范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求开发商必(bì)须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金(jīn)的(de)保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应(yīng)的保证金证明(míng)书交(jiāo)付(fù)给(gěi)购(gòu)房(fáng)者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明(míng)书(shū)向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的(de)定金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订金返(fǎn)还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订(dìng)购(gòu)买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样(yàng)采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例(lì)》对期(qī)房付款流程做了统一(yī)详细(xì)规定(dìng)，要求(qiú)所有开(kāi)发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度(dù)放(fàng)款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者(zhě)的订(dìng)金与付款会存入银行专门(mén)的项目资(zī)金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大(dà)对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包(bāo)括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由(yóu)优(yōu)质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来看jk袜子总是掉怎么办，足球袜套j(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余(yú)款支(zhī)付环节(jié)，建立(lì)按工程进度付款机(jī)制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷(dài)款(kuǎn)机(jī)制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的(de)权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资(zī)金(jīn)监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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