导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量(liàng)极(jí)度(dù)过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不到(dào)一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达(dá)国(guó)家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着户户有房，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房无法满足流(liú)动(dòng)人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二(èr88是不是质数，79是质数吗)，经济(jì)板块的(de)分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求(qiú)正在(zài)不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同(tóng)品质(zhì)住(zhù)宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需(xū)平(píng)衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国(guó)自然灾害(hài)综(zōng)合风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋(dòng)数(shù)计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。单(dān)单(dān)从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映出(chū)城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测(cè)算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源(yuán)（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们(men)就(jiù)能够得到当前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数(shù)除以家庭(tíng)户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　88是不是质数，79是质数吗rong>城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新(xīn)房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们(men)假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了(le)户均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)化(huà)进展(zhǎn)终结(jié)，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国(guó)、英(yīng)国和日本的(de)住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或(huò)房(fáng)租迅(xùn)速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动(dòng)调(diào)查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及(jí)南(nán)京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两(liǎng)套(tào)房，在(zài)高(gāo)房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说户(hù)均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了(le)很(hěn)大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独(dú)立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代(dài)生(shēng)活(huó)需(xū)求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普(pǔ)数(shù)据测(cè)算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方(fāng)米，不(bù)及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国(guó)和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要的(de)住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得(dé)到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动态(tài)趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经(jīng)济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的(de)环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子(zi)”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平(píng)的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过(guò)去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不(bù)单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超(chāo)预(yù)期。

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