近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出(chū)该类产品长期(qī)投资价值，通过观测(cè)经营活(huó)动现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的经(jīng)营现金流(liú)，投兰州理工大学是一本还是二本 兰州理工大学是211吗资(zī)人通过(guò)基(jī)金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格(gé)变化(huà)导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人(rén)实(shí)际获(huò)得的(de)现金收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券(quàn)投(tóu)资基(jī)金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益(yì)。兰州理工大学是一本还是二本 兰州理工大学是211吗机(jī)构(gòu)投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对高的(de)收(shōu)益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资“压舱(cāng)石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率不达(dá)预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的(de)影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回(huí)归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红(hóng)金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基(jī)金份额净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长期投资(zī)的(de)信(xìn)心，同(tóng)时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特(tè)性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的(de)影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的(de)增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额(é)误(wù)认为是持(chí)续(xù)分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后(hòu)基金价(jià)值(zhí)面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包(bāo)括每(měi)年的现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益(yì)主要(yào)来(lái)自项目(mù)每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价值增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的(de)二级市场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率(lǜ)相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金(jīn)等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具(jù)备更(gèng)显著的(de)资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位(wèi)业内人(rén)士(shì)还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评(píng)估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的(de)经营活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的(de)项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终得到的(de)账面(miàn)现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新(xīn)选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对(duì)股债市场独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持有。建议(yì)投资者对(duì)经营权类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公(gōng)募(mù)REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实(shí)力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的(de)短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红(hóng)规(guī)模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额(é)预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募(mù)集(jí)材(cái)料(liào)中披露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环(huán)境，对基础设施(shī)项目(mù)的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人(rén)也称。

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