OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发(fā)了公募(mù)REITs扩募风波，如今(jīn)，二(èr)级(jí)市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基(jī)础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一(yī)，目(mù)前未收(shōu)到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已签租(zū)赁(lìn)协议(yì)的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续(xù)密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关(guān)负责人(rén)也表示，近期已(yǐ)同步启动了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的(de)可(kě)能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新(xīn)区国资委也(yě)高度(dù)关注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期(qī)市(shì)场波动较(jiào)大，但(dàn)其实不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价(jià)值，投资者(zhě)应理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事(shì)件(jiàn)继(jì)续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所回(huí)升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场(chǎng)价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公(gōng)募REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业园区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业(yè)园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余(yú)7只均有不(bù)同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园项目出(chū)租率有所下(xià)降，如(rú)今(jīn)拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发(fā)事件，因此导致(zhì)二级市场价格出(chū)现波动。”一(yī)位业内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险(xiǎn)规(guī)避(bì)的原因(yīn)，最近几个交易日(rì)场(chǎng)内资(zī)金有所(suǒ)流出(chū)，但是，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外(wài)价值。

　　他(tā)也(yě)同时(shí)表示，目前(qián)随(suí)着二级市场价格下(xià)跌，风险也得到(dào)一(yī)定释放，但是价(jià)格涨跌(diē)会受到(dào)基本面(miàn)、情绪面等多重(zhòng)因(yīn)素影响，不好判断价(jià)格是(shì)不是(shì)已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低(dī)迷，不少产品(pǐn)年内二(èr)级市(shì)场(chǎng)跌(diē)幅(fú)较大，其(qí)实(shí)有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定的(de)投资价值(zhí)，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着(zhe)经(jīng)济复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若(ruò)张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺利(lì)解决招商(shāng)，平稳过度对经(jīng)营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利(lì)空(kōng)下调(diào)至得这么急、这么深，加上(shàng)前期本(běn)身园区(qū)类资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到(dào)租金收入受不受影响，影(yǐng)响多(duō)大(dà)，估计(jì)园(yuán)区(qū)会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施(shī)资产张润大(dà)厦的重要(yào)承(chéng)租方之一(yī)，目前(qián)未(wèi)收(shōu)到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极(jí)做好(hǎo)相关(guān)应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披(pī)露的张江光大园项目出租率(lǜ)下降事项，一(yī)度二级(jí)市场(chǎng)价格出现(xiàn)回落(luò)。在随后(hòu)召开的(de)业绩说明会(huì)中(zhōng)管理人就(jiù)相(xiāng)关事(shì)项(xiàng)进行(xíng)了解释(shì)说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋(qū)于平稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的线(xiàn)上和线下的(de)扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团队(duì)表示了对(duì)张江光大园项(xiàng)目日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国(mù)的信心，预计签(qiān)署意(yì)向(xiàng)书和(hé)合同谈判中(zhōng)的储备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化后，项目出(chū)租率将得到回升(shēng)。没(méi)想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场(chǎng)各(gè)方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人坦言，事发突然确实(shí)始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第(dì)一时(shí)间即奔赴现场进(jìn)行(xíng)了沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区国(guó)资委也高度关注。

日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国　　当谈及储(chǔ)备租(zū)户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介(jiè)绍(shào)说，目前储备(bèi)租(zū)户还是比较丰富的(de)，覆(fù)盖(gài)了芯片测试、人工(gōng)智能(néng)、航天(tiān)产业、信息技术等(děng)产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为实(shí)际租(zū)户需要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定(dìng)一些(xiē)重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了(le)我(wǒ)们一(yī)些空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责的(de)态(tài)度，我们(men)肯定要全(quán)力与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完(wán)成去化(huà)。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园项目一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权益人有(yǒu)那么多储备租(zū)户(hù)，之前的空置率为何未能(néng)得(dé)到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负(fù)责人解(jiě)释，张江(jiāng)光(guāng)大园一直以(yǐ)来都坚持(chí)以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调租和换租都(dōu)属于正常情况，而(ér)这次项目的大租户退租正好发(fā)生在市场活跃度(dù)的短期低点，目前市(shì)场情况已有(yǒu)所好转。在看到(dào)出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资(zī)源调配(pèi)和倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外(wài)日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国，张润大(dà)厦和张江光大园项目(mù)在(zài)给租户的分(fēn)隔空(kōng)间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦(shà)多是(shì)两(liǎng)千多平(píng)的(de)大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵(guì)一些(xiē)，张(zhāng)江光大(dà)园单层以一千平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还(hái)有一(yī)些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据(jù)自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管(guǎn)理人都(dōu)变成了一家(jiā)，后(hòu)续(xù)我(wǒ)们在资(zī)源共享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方(fāng)面能更加充分发挥(huī)协同(tóng)效应，相信(xìn)可以做得更(gèng)好。”上述负责(zé)人(rén)补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和(hé)张江高科目(mù)前在(zài)管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储(chǔ)备项目(mù)，这些都(dōu)将成(chéng)为张江REIT实(shí)现打造(zào)张(zhāng)江园区产业空(kōng)间资(zī)产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视(shì)张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平台和(hé)它未来(lái)的(de)发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表示，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们实(shí)现基金扩容的(de)第一步，也(yě)是至关重要(yào)的一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能面临了一些(xiē)突发情况需(xū)要解决，但是这(zhè)和我们(men)在(zài)张江科学城这(zhè)三十年建(jiàn)设发展过(guò)程中(zhōng)所经历的(de)相比，只能算是一个(gè)非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除(chú)万(wàn)难，尽一(yī)切可能化解(jiě)当前突发事件(jiàn)的所有负面影响，维(wéi)持(chí)预期和市场的信心。”

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