导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有(yǒu)很大(dà)差距(jù)。人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味着(zhe)户户(hù)有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因(yīn)为(wèi)户均一套房无法满足流动(dòng)人(rén)口的(de)租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房(fáng)，中国未来地(dì)产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日益明显，区域经济(jì)资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发(fā)达国家有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在(zài)不足(zú)，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间(jiān)，不(bù)同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突(tū)然激(jī)增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的房子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观(guān)察(chá)中(zhōng)国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主题(tí)的(de)新闻发(fā)布(bù)会上(shàng)，负(fù)责(zé)人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取(qǔ)了(le)全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人(rén)人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住(zhù)宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数(shù)据(jù)，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量(liàng)极(jí)少(shǎo)，可忽(hū)略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得(dé)到(dào)当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭户数(shù)，我们(men)就(jiù)能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统计。我们(men)利(lì)用(yòng)既(jì)有统(tǒng)计数(shù)据(jù)，大(dà)致(zhì)测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)存量房(fáng)地产套(tào)数，并进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十年变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例(lì)，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在(zài)2-3年(nián)内(nèi)陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到(dào)了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住(zhù)宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的(de)住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的(de)住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占据(jù)两套(tào)房(fáng)，在高房价(jià)的大城市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的(de)县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较(jiào)差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很难(nán)满足(zú)现代生活需(xū)求，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏(piān)小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城(chéng)市(shì)土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积不(bù)足19平方(fāng)米(mǐ)，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若(ruò)去(qù)除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需(xū)要(yào)的(de)住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数(shù)不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的(de)占(zhàn)比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多(duō)。自(zì)建房家(jiā)庭过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适(shì)用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造(zào)的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还(hái)有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因(yīn)素，中国(guó)的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切(qiè)正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据调查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏低(dī)，其增速(sù)可能超预(yù)期。

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