饱(bǎo)受争议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管(guǎn)部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合发布了(le)关于(yú)规范(fàn)房地产(chǎn)经纪服务的(de)意见。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利(lì)用房源(yuán)客源优势收取过高费(fèi)用、未明(míng)码标(biāo)价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客(kè)户个(gè)人(rén)信息(xī)等(děng)问题，加重交(jiāo)易当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部(bù)门(mén)从加强(qiáng)从业主体管理、明确经(jīng)纪服(fú)务(wù)内容、合(hé)理确定经纪(jì)服务收(shōu)费、严格实行(xíng)明(míng)码标价等十(shí)方(fāng)面，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席分(fēn)析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上(shàng)海为例，二(èr)手房占市(shì)场成交比例超过80％，大(dà)量二(èr)手房成交依赖中介居间(jiān)成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房(fáng)政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席(xí)研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额(é)不低的大(dà)宗交易(yì)，由于二手房交(jiāo)易(yì)成本较高、交易(yì)周期(qī)较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介(jiè)利用信息不对称等(děng)问题，将非(fēi)必(bì)要的(de)收(shōu)费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外(wài)的负(fù)担，而且这些服务事项(xiàng)并未(wèi)明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在(zài)内的相关市场交易行为及其主体进(jìn)行(xíng)规(guī)范和(hé)秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管理和调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下(xià)，推(tuī)进这项工作的(de)意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监(jiān)管重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历来对房地产经纪(jì)服务行业关注最多的一个话题，便(biàn)是房地产(chǎn)经纪服(fú)务费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪(jì)服务收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点城市，二手(shǒu)房屋(wū)交易过(guò)程中，部分(fēn)价值不菲的(de)房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不(bù)低的中介费。以北京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的(de)服(fú)务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中(zhōng)介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上(shàng)，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价。引导由交易双(shuāng)方共同承担(dān)经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目(mù)前(qián)房地产经纪(jì)服(fú)务收费标准(zhǔn)的(de)最早依据是1995年国家计(jì)委(wěi)建设(shè)部下发的《关于房地产中介服务收费的(de)通知(zhī)》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的(de)收(shōu)费标准(zhǔn)，即(jí)根据(jù)这样的(de)规定：“少数(shù)特别(bié)复杂(zá)的住宅买卖经纪(jì)服(fú)务(wù)，经交易各方协商同意，可在规定的(de)收费标(biāo)准基础上(shàng)适(shì)当上浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当(dāng)前北京二手房中介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政(zhèng)放权(quán)”的精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房地产中介服务(wù)等(děng)57个政府(fǔ)定价(jià)，房地产经纪(jì)服务(wù)收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用过程(chéng)中，相关监(jiān)管部(bù)门当前并未明确具体的中介费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅需在(zài)服务过(guò)程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪(jì)服(fú)务机构在具体收取(qǔ)过程(chéng)中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计(jì)算出合适(shì)的中介费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当(dāng)在经营门(mén)店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服(fú)务项目、服务内容和收费(fèi)标准(zhǔn)，不得(dé)混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪(jì)机构(gòu)提供的(de)基本服务和延伸服(fú)务，应当(dāng)分别(bié)明确服务项目和收(shōu)费标准(zhǔn)。房地(dì)产(chǎn)经纪机构收(shōu)费前应当向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明(míng)收费标(biāo)准、收费(fèi)金(jīn)额，由(yóu)当事人签(qiān)字(zì)确(què)认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明显高(gāo)于市场(chǎng)平均水平(píng)的房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住(zhù)房和城乡建设部门将会同(tóng)市(shì)场监(jiān)管(guǎn)等部门采取约谈等综合(hé)措施进(jìn)行重点监管。市场监管部门会同(tóng)有关部(bù)门依法查处不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法(fǎ)违规信息(xī)，市场监(jiān)管部门要依法(fǎ)依规纳入国家企业信用信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的(de)原则实行分(fēn)档定(dìng)价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有望(wàng)大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实(shí)行分(fēn)档定(dìng)价(jià)，合理降低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用，主要还是规范行(xíng)业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深(s钟南山为什么被说成钟百亿hēn)圳市(shì)场豪(háo)宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各(gè)家收(shōu)费普遍在(zài)合理范(fàn)围内，加(jiā)上(shàng)经纪服务(wù)费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出，由于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质，即只是(shì)纲领(lǐng)性(xìng)文件(jiàn)而非(fēi)规(guī)定，未来如何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的细则(zé)，还需要看各城市落(luò)地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，“从目(mù)前(qián)市场看(kàn)，经(jīng)纪服务(wù)领域的调(diào)整改善、规(guī)范化，有利(lì)于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业的(de)专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二(èr)手房买卖过程中，原(yuán)本(běn)应该由上(shàng)下家各支付一半的(de)中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购房者处于(yú)弱势地位，从(cóng)而会出(chū)现中介(jiè)费及税费均由购房者来承担。即(jí)使一些(xiē)房东愿意承担中(zhōng)介费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一些房产中介公(gōng)司将其视为向(xiàng)购(gòu)房者单边收(shōu)费的(de)行为。部分(fēn)中介公司可能会(huì)利(lì)用其钟南山为什么被说成钟百亿支配地位，在原先经(jīng)纪服务收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次(cì)向房东(dōng)收取费用，而这部分(fēn)费用，房东(dōng)往(wǎng)往会将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于变(biàn)相推高了(le)房价。两部门提(tí)出严禁操纵经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)，不仅有利(lì)于提高交易中操作的透明度(dù)，也(yě)有(yǒu)利于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称。

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