万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关注，起因中赫(hè)集团(tuán)成了共同债务人(rén)被中国信(xìn)达追(zhuī)债(zhài)，中(zhō除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗ng)国信(xìn)达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜(cài)的(de)时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的(de)尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于(yú)海淀核(hé)心区位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北(běi)京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目(mù)”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转让项目的处置主体(tǐ)是(shì)中(zhōng)国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司(sī)（下(xià)称(chēng)中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围(wéi)观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债的故(gù)事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗(de)。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出(chū)售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本(běn)没(méi)有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基(jī)本(běn)都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割(gē)了(le)！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续(xù)的，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购(gòu)房款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并(bìng)承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民(mín)法(fǎ)院报(bào)公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于(yú)建设(shè)工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其他债权(quán)的，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结(jié)前已实(shí)际支付剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信达申(shēn)请不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达(dá)已经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)旗(qí)下子(zi)公(gōng)司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限(xiàn)责(zé)任公司(sī)成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的(de)国民知名度，但(dàn)却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下(xià)一个(gè)个(gè)传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时(shí)有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出了(le)8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大(dà)佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵(guì)的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个(gè)地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履行(xíng)生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到(dào)这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现(xiàn)其深陷财(cái)务(wù)危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于(yú)收购(gòu)北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新东家。接着除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北京(jīng)国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团(tuán)股份质押(yā)陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金(jīn)商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的(de)时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集(jí)团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在(zài)持续(xù)质押(yā)手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续(xù)没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列被执行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书确(què)定义(yì)务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不(bù)过在实控人都成(chéng)为(wèi)老(lǎo)赖(lài)的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其身？

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