文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开(kāi)发时代(dài)步入(rù)高质量发展阶段的必(bì)然趋(qū)势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次(cì)房改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国(guó)一(yī)定(dìng)能实(shí)现房(fáng)地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者(zhě)的单方面(miàn)不(bù)公(gōng)平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国(guó)香(xiāng)港，引入(rù)了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发(fā)达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施(shī)作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不(bù)如借(jiè)机取消预售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预(yù)售制度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难题(tí)，让(ràng)房地产(chǎn)回(huí)归实体经(jīng)济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障(zhàng)，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三(sān)代(dài)，好房幸福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成(chéng)的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是(shì)地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公(gōng)共房(fáng)屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的(de)一(yī)块地盘(pán)后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付(fù)款形式，等新(xīn)楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解决了(le)制造商(shāng)的资(zī)金问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市(shì)场(chǎng)的(de)改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的(de)监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一(yī)个楼(lóu)盘因(yīn)建(jiàn)筑(zhù)费用(yòng)超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开发(fā)商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设(shè)的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续(xù)需自(zì)身推动项目(mù)完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商(shāng)，商品房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持(chí)国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住(zhù)房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开发时(shí)间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式(shì)，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大(dà)作用推(tuī)动(dòng)了房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售制度。预(yù)售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资(zī)金压(yā)力(lì)，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地(dì)产开(kāi)发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先(xiān)出(chū)售给购房(fáng)者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告(gào)登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按(àn)照工程(chéng)进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内(nèi)地的开发商而(ér)言(yán)，预售制商(shāng)品房也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起到(dào)了重要(yào)作用，不仅解决了(le)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十年时(shí)间走完(wán)发达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年(nián)长周期(qī)繁荣(róng)，行(xíng)业各项(xiàng)指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速(sù)发(fā)展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉(lā)动(dòng)的(de)投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资(zī)占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信(xìn)托等通(tōng)道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如(rú)果(guǒ)房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房(fáng)市值(zhí)测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值与股债(zhài)房市(shì)值的比例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接全国有多少个省市自治区和直辖市 全国有多少个地级市融资比例较低(dī)，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层(céng)面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不全国有多少个省市自治区和直辖市 全国有多少个地级市仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银(yín)行的(de)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同是两个(gè)独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用和(hé)购房(fáng)者对(duì)行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按(àn)揭(jiē)合(hé)同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的(de)预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于(yú)有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预(yù)售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多(duō)年以来(lái)全(quán)国(guó)并没有统一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定(dìng)，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目(mù)的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报(bào)价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地(dì)产大开发时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成(chéng)一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付(fù)资金，一(yī)般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预付款比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，一(yī)是按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付(fù)质量的(de)保障(zhàng)有两种方式(shì)，一(yī)是期房由政府或第(dì)三方验(yàn)收合(hé)格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期(qī)限内无条件返还(hái)，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可(kě)低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据(jù)工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行得(dé)到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首付购房(fáng)，房款按建造(zào)工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的(de)定金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)公证费(fèi)和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首付(fù)比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支(zhī)付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期(qī)房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的(de)功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交(jiāo)易(yì)中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内容确认无误(wù)后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般(bān)会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国(guó)期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)、支付相关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在(zài)进(jìn)入(rù)开发(fā)商账户(hù)前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，定金(jīn)超(chāo)5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必须完(wán)成“预(yù)售房定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付(fù)款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二(èr)战结束(shù)后由于(yú)房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什(shén)么(me)是(shì)定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融机构或(huò)指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书向金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑(duì)付(fù)，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支(zhī)付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做(zuò)了(le)统(tǒng)一详(xiáng)细(xì)规(guī)定(dìng)，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等完(wán)工等(děng)，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银(yín)行专门的项目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力(lì)的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的(de)房企包括民营(yíng)企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房地(dì)产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延(yán)期以及重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环(huán)节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看(kàn)，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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