饱受争议的(de)二(èr)手房交易(yì)中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部(bù)门的(de)重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管(guǎn)总局联合发(fā)布了(le)关于规范房地产经纪服(fú)务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高(gāo)费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于(yú)上(shàng)述背景(jǐng)，两部门(mén)从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服(fú)务(wù)内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席(xí)分析(xī)师张(zhāng)大(dà)伟称，随着城市发展，一二(èr)线城市二手房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐(jiàn)从(cóng)开(kāi)发商过渡(dù)到中(zhōng)介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规(guī)院住房政(zhèng)策研究中心(xīn)首席研(yán)究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不(bù)低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较高(gāo)、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专业(yè)性，居民往(wǎng)往通过中介来完成(chéng)。但很(hěn)多中介利用信息不对称等(děng)问题，将非必要(yào)的收费(fèi)夹带(dài)其(qí)中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融资、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等，对(duì)居民造成额外的负担(dān)，而(ér)且(qiě)这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市(shì)场交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中存在(zài)的(de)“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪服务在(zài)内的相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为及其主体进行规范(fàn)和(hé)秩序(xù)整顿，是房地产市(shì)场管理和调(diào)控的主题。“当下，推(tuī)进这(zhè)项工作(zuò)的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业关(guān)注最(zuì)多(duō)的一个(gè)话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)收费及(jí)中介(jiè)交(jiāo)易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费。以北(běi)京某房地产经纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在(zài)合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构要合理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用(yòng)。鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价(jià)。引导(dǎo)由交易(yì)双方(fāng)共同承担经纪服(fú)务(wù)费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目(mù)前房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部(bù)下发的《关于房地产中(zhōng)介(jiè)服务(wù)收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行的(de)2014年更新后的收(shōu)费(fèi)标准，即根据这(zhè)样(yàng)的规(guī)定(dìng)：“少数(shù)特别复杂的(de)住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的(de)收费(fèi)标准基(jī)础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个政(zhèng)府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多少由各(gè)中介机(jī)构(gòu)自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构(gòu)在实(shí)际收取费(fèi)用过程(chéng)中，相关(guān)监管部门(mén)当(dāng)前并未明确具体的(de)中(zhōng)介费率，中(zhōng)介机构(gòu)仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而(ér)房地产经纪服务机构在具(jù)体收(shōu)取过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋(wū)价值及工资标(biāo)准，综合(hé)计算出合适的(de)中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经纪机构应(yīng)当(dāng)在经营门店、网站、客户(hù)端等场所或(huò)渠道(dào)，公示服务(wù)项目(mù)、服务内容(róng)和收费标(biāo)准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供(gōng)的基本服务(wù)和(hé)延(yán)伸服务，应当(dāng)分别明(míng)确服务(wù)项目和收费(fèi)标准。房地产经纪(jì)机构收费前应(yīng)当向交易当事人出具收(shōu)费清单，列(liè)明收费(fèi)标准、收费金额(é)，由(yóu)当(dāng)事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显(xiǎn)高于(yú)市场平均水平(píng)的(de)房地产经纪机(jī)构，住(zhù)房和城乡建(jiàn)设部门(mén)将会同市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场监管部门会同有关(guān)部门依(yī)法查(chá)处不(bù)按规定明码标价、操纵(zòng)经纪(jì)服务收(shōu)费等违反价格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪(jì)机(jī)构相关违法违(wéi)规信(xìn)息，市(shì)场监管部门要依(yī)法(fǎ)依(yī)规纳入国(guó)家(jiā)企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行分档定价，是(shì)否意味(wèi)着，未来豪宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南(nán)区(qū)总裁兼深圳中(zhōng)原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服(fú)务(wù)费率越低(dī)的(de)原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档定价，合(hé)理降(jiàng)夏洛的网主要内容50字左右，夏洛的网主要内容100字低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用(yòng)，主要还是规范行(xíng)业，打(dǎ)击收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来收费就不(bù)同(tóng)，各家(jiā)收费普遍在(zài)合理范围(wéi)内，加(jiā)上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出(chū)，由于当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是(shì)纲领性文件而(ér)非规定，未来如何具(jù)体认(rèn)定其中的细则，还需要看(kàn)各城(chéng)市(shì)落地执行情(qíng)况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行(xíng)业(yè)健康发(fā)展。同时，由(yóu)于二手房很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵(dǐ)押(yā)、不同税(shuì)费等都可能对(duì)交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务(wù)行业的专(zhuān)业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研究总(zǒng)监陆(lù)骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应(yīng)该由上下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市(shì)的二手(shǒu)房交易过程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样(yàng)的情形，因部分购房者处(chù)于弱(ruò)势地(dì)位，从而(ér)会出现中(zhōng)介费及税费均由购房(fáng)者来承担。即使一(yī)些房东(dōng)愿(yuàn)意(yì)承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价(jià)中有(yǒu)所夏洛的网主要内容50字左右，夏洛的网主要内容100字体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公(gōng)司将其视为向(xiàng)购房者单边收费的行为。部分(fēn)中(zhōng)介公(gōng)司可能会利用(yòng)其支(zhī)配地位，在原先经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)的基础上，再次(cì)向房(fáng)东收取费(fèi)用，而(ér)这部分(fēn)费(fèi)用，房东(dōng)往往会将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者(zhě)，这实际上相当于变相推高了房价(jià)。两部门提出(chū)严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明(míng)度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟(lín)称。

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