近两年火爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，特(tè)许经营(yíng)权(quán)分红目(mù)前已包含了利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)的(de)归还(hái)，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可(kě)供(gōng)分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期(qī)分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础设施资产的(de)经营(yíng)现(xiàn)金流(liú)，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持有人实际获(huò)得(dé)的现金收(shōu)益，对(duì)于(yú)长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金(jīn)指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设(shè)施基(jī)金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额(é)以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可(kě)供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富(fù)了机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资(zī)产配置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机(jī)构投资(zī)者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相对于投资债券相(xiāng)对(d大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁uì)高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金额完成率不(bù)达(dá)预期，一定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和(hé)债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩相对(duì)经(jīng)济(jì)活力(lì)的(de)改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额(é)进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金分红(hóng)前后均可(kě)以(yǐ)获得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信心(xīn)，同时(shí)需结(jié)合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分(fēn)不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金分红差(chà)异很大(dà)，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后基(jī)金价值(zhí)面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收(shōu)益(yì)，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，两者(zhě)的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分(fēn)红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益(yì)”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合(hé)理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权(quán)到期后(hòu)不再(zài)能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额(é)的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额单(dān)价随着分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁)配现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表(biǎo)示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投(tóu)资价值体现在(zài)相对股债市场独立(lì)的资(zī)产配置功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期(qī)持有。建议(yì)投资(zī)者对(duì)经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的(de)资(zī)产(chǎn)可(kě)以更多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权(quán)类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填(tián)权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的(de)可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际环境，对基(jī)础设施(shī)项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也(yě)称。

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