万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国(guó)知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫(hè)集团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同(tóng)债务人(rén)被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为了(le)收回(huí)钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫(hè)抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至(zhì)发(fā)稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业主(zhǔ)的(de)维权(quán)信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象(xiàng)的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是(shì)万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分讨债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套(tào)豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签(qiān)，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集团早就当兵至少要当几年才可以退伍呢，当兵至少当几年才能退伍把这75套房子(zi)抵押(yā)出去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)基(jī)本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业(yè)主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信(xìn)达(dá)。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除(chú)查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人(rén)民法院关于商品房(fáng)消费者(zhě)权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求(qiú)权优先(xiān)于建设(shè)工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支(zhī)付(fù)了(le)部分价(jià)款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能(néng)不(bù)仅不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地等选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责(zé)任公(gōng)司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城最贵(guì)的(de)楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿(zī)态(tài)杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒(lěi)起(qǐ)来的(de)五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本(běn)超(chāo)6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就(jiù)可(kě)看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它(tā)，对(duì)手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的(de)36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明(míng)万柳书院虽然已经推出了(le)8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光(guāng)环的背后，这(zhè)个(gè)地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这(zhè)个地步(bù)，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的(de)开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安(ān)。

　　近(jìn)十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先(xiān)后(hòu)进(jìn)军(jūn)能(néng)源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的(de)新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北(běi)京国安俱乐(lè)部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到(dào)这(zhè)里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么(me)又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫(hè)集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押(yā)，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工、山东国(guó)际(jì)信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力(lì)，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状当兵至少要当几年才可以退伍呢，当兵至少当几年才能退伍况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次(cì)列被执行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为(wèi)被执行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述(shù)被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目(mù)前(qián)幸(xìng)当兵至少要当几年才可以退伍呢，当兵至少当几年才能退伍免(miǎn)于难。不过在(zài)实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如(rú)何能独善其身？

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