文(wén)：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试(shì)点(diǎn)现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地(dì)产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一(yī)定能实(shí)现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这(zhè)道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)。领略的意思取消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实(shí)中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由(yóu)于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商(shāng)品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存(cún)在预(yù)售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首付(fù)款后(hòu)从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实(shí)体经(jīng)济(jì)和(hé)居住(zhù)属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不(bù)能例外(wài)，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施(shī)。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参(cān)与财税(shuì)改(gǎi)革方(fāng)案(àn)研(yán)究(jiū)时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等(děng)进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　领略的意思>1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的(de)需求是(shì)相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数(shù)居民(mín)的储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的(de)市(shì)民数量有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金(jīn)，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了(le)制造商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核心的(de)住房供不应求的问题(tí)，使房市(shì)发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进(jìn)市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放入(rù)律师所托管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全(quán)透(tòu)明(míng)化机制，且银(yín)行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前(qián)期(qī)发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决(jué)住房(fáng)基(jī)础等(děng)城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房(fáng)市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度(dù)也(yě)出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需(xū)求(qiú)量大，而社(shè)会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力支持(chí)国内房(fáng)地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的(de)通(tōng)知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币(bì)化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的(de)商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周(zhōu)期长的(de)两大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地(dì)开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷(dài)政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内(nèi)地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开(kāi)发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要(yào)一(yī)次性(xìng)付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到(dào)了(le)全部(bù)购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时增加(jiā)市(shì)场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内地房地产市(shì)场的(de)稳步(bù)发展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适(shì)居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间(jiān)走完(wán)发(fā)达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国(guó)住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十(shí)多(duō)年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内(nèi)地(dì)经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应(yīng)渠道(dào)，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前(qián)的(de)负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购(gòu)房合(hé)同、购房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根据购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担(dān)的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影(yǐng)响自(zì)身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银(yín)行获(huò)得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还(hái)款能力(lì)或(huò)短期不能(néng)还款等，则风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程(chéng)建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全国(guó)并没有统一(yī)的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产大开发时代(dài)的高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的(de)资金，在房企各(gè)地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程(chéng)度上(shàng)把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要(yào)求购房者(zhě)支付(fù)的预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般(bān)以定金方式(shì)支(zhī)付，或按工程进度分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一(yī)是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护(hù)：房屋(wū)交付质量的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或第三方验(yàn)收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为购房者提供一定的(de)保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其(qí)余(yú)房款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由(yóu)第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设(shè)过(guò)程中的资(zī)金全(quán)部来自银行，银行根据(jù)工程进度(dù)向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还(hái)贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合(hé)同前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于(yú)任(rèn)何原因不(bù)能购买，定金按(àn)照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包(bāo)含在(zài)购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房款的(de)制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般(bān)来(lái)说，支付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃(lí)完工(gōng)、室(shì)内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率，银(yín)行按施(shī)工(gōng)节奏(zòu)分多(duō)次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负(fù)责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易(yì)中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环(huán)节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例领略的意思通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，但是(shì)交房前付(fù)款比例相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即(jí)资(zī)金(jīn)在进入开发商账户前(qián)经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开(kāi)发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全(quán)措施才可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机(jī)构或指定保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒(dào)闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书向金融机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合(hé)同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付(fù)15％的(de)首付(fù)及(jí)印花税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般(bān)为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款会存入(rù)银行(xíng)专门(mén)的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策(cè)出手(shǒu)临(lín)界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和(hé)改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的(de)金融工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机(jī)制。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分(fēn)的(de)保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节(jié)，引入独立于开发(fā)商、银(yín)行的第三方(fāng)资金监(jiān)管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期(qī)制度(dù)。保修期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问(wèn)题(tí)全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众的最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。

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