导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当(dāng)下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地(dì)产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量极度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇居民(mín)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国(guó)家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有房(fáng)，然(rán)而事实上中国(guó)住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国(guó)总人(rén)口的近三成都是(shì)流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将延续，带(dài)来新户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城市的(de)新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求(qiú)正在(zài)不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体(tǐ)现在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的(de)房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题(tí)的(de)新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据(jù)以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味着人人都有房(fáng)间(jiān)居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完(wán)全反映出城镇居(jū)民(mín)的居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自(zì)建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可(kě)以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前(qián)商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能够(gòu)得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测(cè)算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近(jìn)9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)和(hé)购买二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年(nián)末(mò)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化(huà)进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味(wèi)着住宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足(zú)因人口流动、居民换房等(děng)因(yīn)素产生的(de)住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产(chǎn)市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高(gāo)于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的(de)住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的(de)住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引打工(gōng)人(rén)，但高(gāo)房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难(nán)满(mǎn)足现(xiàn)代(dài)生活(huó)需求，在未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅(zhái)为一(yī)居(jū)室和二居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农民带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面拔冗莅临是什么意思boronnijijiao，拔冗莅临是什么意思？ 词语积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平(píng)方(fāng)米，不(bù)及(jí)全国(guó)人均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的(de)话(huà)，中(zhōng)国(guó)有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去(qù)除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的(de)住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户(hù)均(jūn)1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户(hù)的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会因户均人(rén)口规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市(shì)流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅(zhái)市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭(tíng)希(xī)望提(tí)高生活(huó)品(pǐn)质，以(yǐ)小换(huàn)大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央(yāng)经(jīng)济工作会议明确指出支持住(zhù)宅(zhái)改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住(zhù)宅(zhái)因素(sù)，中国的(de)人(rén)均住宅间数较其他(tā)国(guó)家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间(jiān)差异(yì)，优(yōu)质小(xiǎo)区(qū)和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异也(yě)将越(yuè)发扩(kuò)大。

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　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调(diào)查的(de)是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期(qī)。

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