5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流(liú)通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出(chū)现了(le)三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别(bié)为保利发(fā1分钟前刚刚哪里发生了地震)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公(gōng)募对于(yú)房地产的投(tóu)资(zī)愈(yù)发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二(èr)的(de)是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位(wèi)。而(ér)老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科(kē)最为明显；其(qí)次是金地集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化时代，一二(èr)线城市(shì)好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地(dì)产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的(de)行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什(shén)么投资(zī)机会(huì)的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行(xíng)业(yè)也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金(jīn)经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着(zhe)地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时，行(xíng)业(yè)的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不(bù)代(dài)表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的(de)认识(shí)转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的1分钟前刚刚哪里发生了地震(de)个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计(jì)的(de)124只(zhǐ)房地产(chǎn)类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看，上实发展的(de)主营业务为房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要(yào)产品(pǐn)及(jí)服(fú)务(wù)为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一(yī)季度的收入(rù)利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出租(zū)率复苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸引了知名(míng)机(jī)构在其中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品(pǐn)依(yī)然(rán)在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还(hái)有一(yī)支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则(zé)是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基(jī)首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从(cóng)拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数(shù)房(fáng)企受(shòu)限于信(xìn)用问(wèn)题或(huò)者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的(de)净(jìng)负债率(lǜ)普(pǔ)遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据(jù)显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没(méi)有(yǒu)中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的(de)资产会有更多(duō)担(dān)忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将1分钟前刚刚哪里发生了地震出现分(fēn)化，要关注将受益于行业(yè)集(jí)中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更(gèng)为(wèi)光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地(dì)去持续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次(cì)是拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增(zēng)速(sù)的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明(míng)显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国(guó)有企(qǐ)业(yè)仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产的(de)复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市都出现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下(xià)滑的情况(kuàng)。而(ér)现(xiàn)在五月的市(shì)场表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现在(zài)的经济(jì)状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的(de)去库存(cún)压(yā)力、企业的(de)资金(jīn)面压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地(dì)产以及其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度(dù)都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们(men)要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去(qù)等待它的(de)基本面不断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分析(xī)，不(bù)做(zuò)买(mǎi)卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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