近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品长期(qī)投资价(jià)值，通过(guò)观测经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分(fēn)配(pèi)金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资(zī)产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文(wén)件，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的(de)经营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有人实际获得(dé)的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高(gāo)级副(fù)总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集基(jī)础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年(nián)度(dù)可(kě)分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类似(shì)于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济的(de)影响，可分配金额完成率不(bù)达(dá)预期，一(yī)定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)价(jià)格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动受多(duō)重因素的影响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)的(de)主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复(fù)，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩相对经济(jì)活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金份额(é)的分红(hóng)金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得(dé)公(gōng)平(píng)的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分红前提(tí)是本(běn)金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值(zhí)两个部(bù)分，两个部分之间的(de)比例是变(biàn)动的(de)，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年(nián)限到期后(hòu)基金价值面临极大不确(què)定性，这是(shì)该类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益主要包括每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值(zhí)的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益(yì)主要(yào)来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资(zī)产(chǎn)的(de)分红包括(kuò)了(le)利润分配和(hé)本金的(de)归(guī)还，两(liǎng)者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动(dòng)的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在经营权到(dào)期后不(bù)再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短(duǎn)的(de)特许经营(yíng)项目(mù)，通(tōng)常具备更高(gāo)的(de)分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期(qī)限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营权项目的分派(pài)金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着分派(pài)进度(dù)逐年(nián)下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更(gèng)身份证号码倒数第二位是奇数是男性还是女性，身份证号码身份证号码倒数第二位是奇数是男性还是女性，身份证号码倒数第二位是奇数的是男性还是女性倒数第二位是奇数的是男性还是女性新改造(zào)或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机会进一步(bù)延(yán)长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的(de)假设反映(yìng)在基(jī)础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企(qǐ)业(yè)经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金(jīn)实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的(de)项(xiàng)目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置(zhì)新选择，投资(zī)价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经营权类(lèi)的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公(gōng)身份证号码倒数第二位是奇数是男性还是女性，身份证号码倒数第二位是奇数的是男性还是女性募REITs可分配收益主要来(lái)自(zì)底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报(bào)，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因(yīn)素来(lái)选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及(jí)次年的(de)可供分配(pèi)金额(é)预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额(é)与募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经(jīng)济及(jí)市(shì)场的实际(jì)环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人(rén)也称。

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