饱受争(zhēng)议的二手房交易(yì)中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联合发布了关于规范房地(dì)产经纪服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势(shì)收(shōu)取过高(gāo)费(fèi)用、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加(jiā)重交易当事人(rén)负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述背景，两(liǎng)部门(mén)从加强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务(wù)内容、合理确(què)定经纪(jì)服务收费、严格实(shí)行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师(shī)张大伟(wěi)称，随着城市(shì)发展(zhǎn)，一二线城市(shì)二手(shǒu)房交易(yì)占(zhàn)比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市(shì)场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过(guò)渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究中心首席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二(èr)手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易成(chéng)本(běn)较(jiào)高、交(jiāo)易周期(qī)较长，具有非常强的专业性(xìng)，居民(mín)往往通过(guò)中介来完成(chéng)。但很多中介(jiè)利用信息不对称等问题，将非必(bì)要的收费夹(jiā)带其中，如收(shōu)取过桥融资(zī)、按(àn)揭费(fèi)、担保费(fèi)等，对(duì)居民造成(chéng)额外的负担，而且这些服务事(shì)项并未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手房市场(chǎng)交易过程(chéng)中(zhōng)存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务(wù)在内的相关市场交易行为及(jí)其主(zhǔ)体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的(de)主(zhǔ)题(tí)。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工作(zuò)的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收(shōu)费问题成(chéng)监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场中，历来对房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务行业关注(zhù)最(zuì)多(duō)的(de)一个话题，便是房地产经纪(jì)服务费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关部(bù)门主要监管的重(zhòng)点(diǎn)，将(jiāng)是对(duì)房地产经(jīng)纪服务收费及中(zhōng)介交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不(bù)菲的房(fáng)屋，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不低(dī)的中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中提(tí)及(jí)，房地(dì)产经纪机构要合理(lǐ)降低(dī)住(zhù)房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪(jì)服务(wù一里地等于多少米 一里地等于多少公里)费用。鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越(yuè)低的(de)原(yuán)则实(shí)行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最(zuì)早依据是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部(bù)下(xià)发的(de)《关于房地产中介服务(wù)收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其中第(dì)六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前(qián)北京市执行(xíng)的2014年更(gèng)新后的收费标准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的规定：“少数(shù)特别复(fù)杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商(shāng)同意，可在规定(dìng)的收费标准基(jī)础(chǔ)上适当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高不得(dé)超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北京二(èr)手房中(zhōng)介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中(zhōng)介(jiè)服务(wù)等(děng)57个政府定(dìng)价，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费多少由各(gè)中介(jiè)机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构(gòu)在实际收取(qǔ)费(fèi)用(yòng)过程(chéng)中(zhōng)，相关(guān)监管(guǎn)部(bù)门当前并未明确具体(tǐ)的(de)中介费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需在(zài)服(fú)务过程中对(duì)收费标准进行(xíng)明码(mǎ)标价即可。而(ér)房(fáng)地产经纪服务机构在具体收取过程中(zhōng)，会(huì)结合房(fáng)屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码(mǎ)标价问(wèn)题(tí)，两部门在此次(cì)意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营(yíng)门店、网(wǎng)站(zhàn)、客(kè)户端等场所(suǒ)或渠道(dào)，公示服务(wù)项目(mù)、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的(de)基(jī)本服(fú)务和延伸服务，应当分别明确(q一里地等于多少米 一里地等于多少公里uè)服务项目(mù)和收费标准。房(fáng)地(dì)产经纪机构收费前(qián)应当向交易当事人出(chū)具收(shōu)费清(qīng)单，列明(míng)收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高(gāo)于(yú)市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监(jiān)管等部门采取约(yuē)谈等综合措(cuò)施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会同(tóng)有关部(bù)门依法查(chá)处(chù)不按规定明(míng)码标价(jià)、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价格和(hé)反(fǎn)垄断(duàn)法律法(fǎ)规的行为(wèi)。对(duì)房地产(chǎn)经纪机(jī)构相关违(wéi)法违规信息，市场监管(guǎn)部门要(yào)依法依规纳(nà)入国家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的(de)原则实行(xíng)分档(dàng)定价，是否意(yì)味着，未来豪(háo)宅的中介(jiè)费有(yǒu)望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发(fā)文鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的(de)原则实行分档定(dìng)价，合理降(jiàng)低住(zhù)房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范(fàn)行业，打(dǎ)击收费(fèi)过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同(tóng)，各家收(shōu)费普遍(biàn)在(zài)合(hé)理范围(wéi)内(nèi)，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门提出的(de)意见仅为鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领性文件而非(fēi)规(guī)定，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还(hái)需要看各城市落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行业(yè)健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房(fáng)源(yuán)在产权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如产权抵押(yā)、不同税(shuì)费等都(dōu)可能对交易产生(shēng)影响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在(zài)二手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下(xià)家(jiā)各支付一(yī)半的中介费(fèi)，但(dàn)在一些热(rè)点城市的二手房(fáng)交易过程(chéng)中(zhōng)，往往会(huì)有这样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意(yì)承担(dān)中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在(zài)房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成(chéng)’的情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司将其(qí)视(shì)为向购房者单(dān)边(biān)收费的(de)行为。部分(fēn)中介公(gōng)司可一里地等于多少米 一里地等于多少公里能(néng)会(huì)利用其支配地位，在(zài)原先经纪服(fú)务收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，这实际上相当(dāng)于变相推高了房价。两部门(mén)提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作的透明度(dù)，也有利于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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