万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳(liǔ)书院再(zài)次受(shòu)到舆论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了(le)共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱(qián)人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友调侃尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是共(gòng)同(tóng)债务(wù)人。目(mù)前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套(tào)豪宅(zhái)的(de)背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出(chū)去(qù)了的，是(shì)有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖页(yè)面上(shàng)又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快lt="北京房圈大(dà)消息！顶级富豪(háo)，都(dōu)被割了(le)……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184207752.png">

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实(shí)了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是(shì)北京(jīng)的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或(huò)将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最大的，没准还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但(d尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快àn)未办理过户手续的，如(rú)果(guǒ)业(yè)主没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行(xíng)异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除查封，同(tóng)时(shí)可(kě)以联合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还(hái)购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高(gāo)人民法(fǎ)院关于商(shāng)品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式(shì)明确了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其(qí)他(tā)债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终结(jié)前已实际支付(fù)剩余(yú)价款的，可以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套(tào)房(fáng)子(zi)，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗(qí)下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托有限(xiàn)责任公司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信达(dá)资产(chǎn)管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却(què)在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为(wèi)当(dāng)时(shí)京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北(běi)京当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本(běn)超(chāo)6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府(fǔ)的(de)院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则(zé)居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪(háo)宅(zhái)开发商光(guāng)环(huán)的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生效法(fǎ)律文(wén)书确(què)定(dìng)义(yì)务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其(qí)实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金(jīn)辉的(de)人生轨迹(jì)跟(gēn)着急(jí)转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军(jūn)能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型(xíng)的目(mù)光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安(ān)的估值一直没变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又(yòu)要质(zhì)押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及其(qí)实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没(méi)有得到改善，中赫(hè)集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押(yā)手(shǒu)中的(de)中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如(rú)何(hé)能独善其身？

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