万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商(shāng)——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

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　　富(fù)人(rén)被精准收(shōu)割(gē)？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校(xiào)环(huán)绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)项(xiàng)目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿(yì)，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资(zī)产管理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分(fēn)），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限公司(sī)是共同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一(yī)起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的(de)状(zhuàng)态呢(ne)？只能(néng)说明(míng)这些(xiē)房子根本没有网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)基本都是(shì)北(běi)京的(de)高端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的(de)业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫(hè)集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没准还(hái)是债主中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事(shì)执(zhí)行中，业(yè)主已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封(fēng)的可(kě)以向(xiàng)法(fǎ)院提出(chū)执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于(yú)商(shāng)品打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人房消费者权利保护问(wèn)题(tí)的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了(le)购(gòu)房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以(yǐ)居(jū)住为(wèi)目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求(qiú)权优(yōu)先于建设工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其他债权的(de)，人民法院应(yīng)当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国(guó)信达申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也(yě)没有很高的(de)国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开(kāi)发的万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北(běi)京当年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘(mì)高端(duān)的姿态杀入(rù)市场，无论是一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超(chāo)6万的(de)成年(nián)银杏树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北(běi)平府的(de)院儿(ér)。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出其(qí)在北京豪(háo)宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过这些(xiē)对(duì)手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环(huán)的背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次(cì)成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书(shū)确定义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人ong>中赫被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后的(de)中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来(lái)，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但转型之路并(bìng)不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝试(shì)过多(duō)元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的(de)新(xīn)打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北(běi)京国(guó)安俱乐(lè)部(bù)全部股(gǔ)权。如果北(běi)京(jīng)国安(ān)的估值(zhí)一直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什(shén)么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据(jù)企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质(zhì)权人包(bāo)括(kuò)海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安(ān)后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续质(zhì)押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安(ān)和(hé)中(zhōng)赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人(rén)，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行能(néng)力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独(dú)善(shàn)其身？

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