近两(liǎng)年(nián)火(huǒ)爆(bào)的(de)创新(xīn)产(chǎn)品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分(fēn)红目(mù)前已(yǐ)包含了(le)利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应(yīng)了解资(zī)产类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了(le)高比例(lì)的(de)稳(wěn)定分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为(wèi)持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价格的变化。基(jī)金份(fèn)额(é)二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设(shè)施资产的经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集(jí)材料和(hé)信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示(shì)，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳定的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特(tè)点(diǎn)。二级(jí)市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债券的固定(dìng)利(lì)息回(huí)报(bào)，而是由(yóu)可供分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度(dù)来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相(xiāng)对(duì)高的收益(yì)性，在有效控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来(lái)分(fēn)红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完(wán)成率不达预(yù)期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利(lì)于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)相对(duì)经济(jì)活力的(de)改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份(fèn)额(é)的开(kāi)盘指导价做关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗调(diào)减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额(é)根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净(jìng)值变化(huà)的(de)修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获(huò)得(dé)公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需(xū)结(jié)合(hé)持有产品的特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分(fēn)，两个部(bù)分之间的(de)比例是变动(dòng)的(de)，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期后基(jī)金价值面临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是(shì)该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收益主要(yào)包(bāo)括(kuò)每(měi)年的现金(jīn)分红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的(de)公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当(dāng)于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二(èr)级(jí)市(shì)场价格和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收益，因此将可(kě)供分配金额(é)的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的(de)特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常(cháng)具(jù)备更高的(de)分(fēn)派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分(fēn)派率相(xiāng)对关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗较低(dī)，也(yě)有足(zú)够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金(jīn)额(é)包含了(le)投(tóu)资(zī)本金(jīn)，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份额(é)单价随着分(fēn)派(pài)进度(dù)逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收(shōu)益(yì)来(lái)自(zì)项目剩余期限产生的(de)现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的(de)土地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一(yī)般(bān)较长，再加(jiā)上到期(qī)后(hòu)通(tōng)过对(duì)建(jiàn)筑(zhù)的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点(diǎn)，多位业(yè)内人士(shì)还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察(chá)和评估(gū)项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金(jīn)流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是(shì)指企业(yè)经(jīn关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗g)营、筹资(zī)、投(tóu)资(zī)产生的(de)现金流，基于(yú)企业本身经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的(de)资(zī)产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要(yào)来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的(de)可(kě)供(gōng)分配金额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结合经济(jì)及市场的(de)实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责人(rén)也称。

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