导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国(guó)地(dì)产(chǎn)是否过(guò)剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普查调(diào)查数据(jù)显示(shì)城镇家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样(yàng)不意(yì)味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需(xū)并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都是流(liú)动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来(lái)新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达国(guó)家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年(nián)是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么当下房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将(jiāng)体(tǐ)现(xiàn)在(zài)不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的(de)房子是(shì)否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据(jù)并未公布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的(de)新闻(wén)发布会上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味着人(rén)人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测(cè)算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据(jù)，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数(shù)相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们(men)利用(yòng)既有统计(jì)数据，大(dà)致测(cè)算(suàn)得(dé)到(dào)中国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期(qī)房(fáng)为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继(jì)承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其(qí)次(cì)，我们(men)假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际(jì)变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日(rì)本的(de)住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会(huì)造成(chéng)人口净流(liú)入(rù)地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套(tào)房，在高房价(jià)的(de)大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购(gòu)买一(yī)套(tào)房。所以说(shuō)户均一套房无(wú)法满足庞大流(liú)动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需(xū)求。<不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思/strong>

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依(yī)然(rán)有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑(zhù)结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化(hu不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思à)、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活(huó)带来了(le)很大(dà)的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在(zài)5％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源(yuán)紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数(shù)，需(xū)要(yào)住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英(yīng)国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需(xū)要(yào)的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数(shù)不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济(jì)带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及(jí)到(dào)买(mǎi)房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场(chǎng)带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自(zì)然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁(qiān)改(gǎi)建最多(duō)。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年(nián)间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧(jiù)城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的(de)改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经(jīng)济工(gōng)作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存(cún)在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的(de)提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是人，并不(bù)是(shì)针对住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预期。