文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议(yì)提出(chū)“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该(gāi)取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这(zhè)是对(duì)购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地产从大开(kāi)发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的(de)最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二次房改是(shì)个技术活(huó)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照(zhào)经(jīng)济(jì)规律办事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么(me)来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单科普一(yī)下(xià)：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严(yán)格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余(yú)全部(bù)房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需(xū)要(yào)配套房企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能(néng)化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回(huí)归实体经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户(hù)为中心(xīn)，房地产也(yě)不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业(yè)企业(yè)健康发展的重大(dà)措(cuò)施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财(cái)税改革(gé)方(fāng)案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需(xū)求(qiú)是(shì)相当高，不(bù)过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港(gǎng)地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题(tí)，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基(jī)础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了(le)自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了(le)制造商的资金问题(tí)，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证明自身(shēn)有资(zī)金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资(zī)金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师(shī)行(xíng)在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银(yín)行的(de)责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和(hé)供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大(dà)于城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房制度也(yě)出现了(le)分(fēn)配不(bù)公(gōng)、效率(lǜ)低(dī)、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的(de)需(xū)求量大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内地(dì)房(fáng)地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品房制度(dù)，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的(de)开发，形(xíng)成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地(dì)产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内地(dì)的(de)商品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指房地(dì)产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的(de)行(xíng)为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在中国(guó)内地(dì)实(shí)践过(guò)程中，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售流(liú)程(chéng)为：房地产开发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和预告(gào)登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的(de)开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼(lóu)住(zhù)到住(zhù)宅(zhái)小区(qū)，从全(quán)民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快(kuài)速发(fā)展时(shí)期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产历(lì)经二十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到(dào)有(yǒu)、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响(xiǎng)自(zì)身信用和(hé)购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力(lì)。

　　从(cóng)监管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预(yù)售监(jiān)管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确(què)规定了开(kāi)发企业(yè)预售商(shāng)品房所得(dé)款项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地(dì)产大开发(fā)时代(dài)的高周转(zhuǎn)背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资(zī)金，是(shì)行业(yè)“潜(qián)规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过这些方式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金(j浙f车牌号是哪个城市 浙J车牌号是哪个城市īn)统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度(dù)上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定金或预付(fù)款保(bǎo)护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期支付，或(huò)二者(zhě)结(jié)合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由政府(fǔ)或第(dì)三方(fāng)验收合格(gé)并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的(de)房(fáng)款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资(zī)金(jīn)第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金(jīn)一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任何(hé)责任与(yǔ)损(sǔn)失。而(ér)开(kāi)发(fā)商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的(de)资金全部来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进(jìn)度向开(kāi)发商提(tí)供一(yī)定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监(jiān)管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合(hé)同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国(guó)保险公司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公(gōng)证公司(sī)的检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在进入开发(fā)商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)安(ān)全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结(jié)束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是(shì)唯一(yī)一(yī)部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据(jù)日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完成(chéng)定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书向金融机(jī)构或(huò)保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为(wèi)订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的(de)首付及(jí)印花(huā)税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申(shēn)请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷(dài)款的(de)增加而增加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资(zī)金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加(jiā浙f车牌号是哪个城市 浙J车牌号是哪个城市)大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力(lì)的金(jīn)融工具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分的(de)保障。余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，建立(lì)按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)机(jī)制(zhì)或交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银(yín)行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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