5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获(huò)得(dé)增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公脱销什么意思啊，什么叫做脱销、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的(de)房(fáng)地产行业标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却(què)断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了(le)三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之处首先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排(pái)位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需(xū)要时(shí)间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入(rù)大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔(tǎ)的(de)红(hóng)利期(qī)一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投(tóu)资机会的(de)。但在(zài)这几(jǐ)年特(tè)殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会(huì)，背后的(de)逻(luó)辑是(shì)供给侧发(fā)生(shēng)了(le)更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业(yè)高(gāo)增(zēng)的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表没有投资机(jī)会，机(jī)会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地(dì)产(chǎn)类(lèi)标的(de)股(gǔ)中，本月(yuè)以(yǐ)来实现(xiàn)股价上(shàng)涨(zhǎng)的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五(wǔ)的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对其布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫(yì)情时(shí)代出租率复苏(sū)至近年来(lái)最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交出(chū)的(de)也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市(shì)公(gōng)司(sī)股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到(dào)两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出(chū)现(xiàn)的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌脱销什么意思啊，什么叫做脱销和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额(é)）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上(shàng)，加(jiā)杠(gāng)杆(gān)空(kōng)间有限(xiàn)，从融资(zī)成本(běn)看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是(shì)央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优(yōu)质的开发(fā)资源(yuán)和(hé)良好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能(néng)力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对(duì)民(mín)营(yíng)房开企业(yè)的资(zī)产会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修(xiū)复更明显。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利(lì)和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或(huò)许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企在(zài)三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是(shì)融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿(ná)地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等(děng)房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较(jiào)大(dà)增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年(nián)时(shí)间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投(tóu)资的(de)驱(qū)动(dòng)能够(gòu)推动房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的(de)过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在(zài)房地产的(de)复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个(gè)市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在(zài)五月(yuè)的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库(kù)存压(yā)力、企业(yè)的资金面压力(lì)，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企为了半(bàn)年(nián)报冲业绩(jì)出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不(bù)确(què)定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的(de)基本(běn)面(miàn)不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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