女生冷淡考验一般多久，女孩考验男生的10个套路ng>导读(dú)

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国(guó)房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存(cún)量住(zhù)宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)趋(qū)势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等(děng)因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有很(hěn)大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于(yú)1同样不意味着中国(guó)住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数(shù)据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都是流(liú)动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年(nián)以前(qián)建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)均较(jiào)发达国家(jiā)有着不(bù)小差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化(huà)时(shí)代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现在不同能级城市(shì)之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾(zāi)害综合风(fēng)险普查(chá)工作情况为主题(tí)的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋(dòng)建(jiàn)筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似(shì)意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家(jiā)庭(tíng)为(wèi)单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是(shì)城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类(lèi)是商品住(zhù)宅，另(lìng)一(yī)类是保(bǎo)障房(fáng)、原(yuán)公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民(mín)住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根(gēn)据(jù)城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇户均拥有的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既(jì)有(yǒu)统(tǒng)计(jì)数(shù)据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计(jì)销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　女生冷淡考验一般多久，女孩考验男生的10个套路g>接下来我(wǒ)们需要进一步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二女生冷淡考验一般多久，女孩考验男生的10个套路手房(fáng)都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的(de)比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流入地的(de)住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无(wú)法满足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有(yǒu)不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等(děng)问(wèn)题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在(zài)30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方(fāng)米，不及全国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准算的话(huà)，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎(yì)，决(jué)定(dìng)了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数(shù)不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致(zhì)经济(jì)发展带来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配的(de)再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带(dài)来(lái)新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础设施配套差(chà)、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的(de)环(huán)境，背(bèi)后的改善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限(xiàn)于资(zī)金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与(yǔ)经(jīng)济水平(píng)有着密(mì)切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是(shì)住宅(zhái)质量(liàng)的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分(fēn)化(huà)不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房之间(jiān)的(de)差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的是人，并(bìng)不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可(kě)能超预期。

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