文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力(lì)的别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能实现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨(kuà)过(guò)这(zhè)道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者的(de)单方面不公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来(lái)的(de)？国外什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少国(guó)家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商(shāng)在(zài)项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期(qī)房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发(fā)商工(gōng)程进度在完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定(dìng)会(huì)触(chù)发风险，对(duì)购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时(shí)代，取消预售制度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会(huì)，当(dāng)然(rán)这需(xū)要配(pèi)套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(皖d是哪里的车牌号，皖d是哪里的车牌号码huī)复市场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大(dà)的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向善(shàn)，是(shì)以客(kè)户(hù)为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健(jiàn)康(kāng)发展的重大(dà)措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模(mó)式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与(yǔ)财(cái)税改革方案(àn)研(yán)究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的(de)前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋(dòng)楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的(de)资金实力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题。针(zhēn)对(duì)这一系列问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的(de)经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式(shì)减(jiǎn)轻了(le)民(mín)众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高(gāo)效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住房供不(bù)应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门(mén)不(bù)断完善、规范化，建立健全(quán)的(de)监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升了对于(yú)预售楼花(huā)制(zhì)度(dù)的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港要(yào)求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推(tuī)动项目完(wán)工。随着监(jiān)管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化(huà)的进程大于城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化(huà)配套问题，才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增(zēng)速(sù)较慢(màn)，福利分房制度(dù)也出现了(le)分(fēn)配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临(lín)商品房的(de)需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入(rù)中国香港的(de)“卖(mài)楼(lóu)花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大(dà)力支持国(guó)内房地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的(de)福利分房转向市(shì)场经济(jì)的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解(jiě)决(jué)了(le)房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银(yín)行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流(liú)程为(wèi)：房地产开发(fā)商办(bàn)理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性(xìng)付清(qīng)首(shǒu)付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿(ná)到了(le)全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地(dì)的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售(shòu)制(zhì)在(zài)过(guò)去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要(yào)作用(yòng)，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市(shì)场快(kuài)速发(fā)展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年(nián)城镇(zhèn)化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售(shòu)最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从(cóng)2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带动的上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地(dì)产(chǎn)贷(dài)款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融(róng)资存量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要(yào)是(shì)因(yīn)为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国(guó)资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏(fá)。

　　不(bù)可(kě)否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存(cún)在，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外(wài)，购房者和(hé)开发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是(shì)两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的(de)预售合同和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行(xíng)将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全(quán)国并(bìng)没有(yǒu)统一的预(yù)售(shòu)资金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工程(chéng)总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)、或进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目(mù)间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成(chéng)一种资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护(hù)：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有定金(jīn)或预(yù)付款保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求(qiú)购房者(zhě)支付的预(yù)付款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋交付后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方(fāng)式：预付款一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付(fù)，或(huò)按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方(fāng)式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护(hù)：为预(yù)售商品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房(fáng)者支付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开(kāi)发商提(tí)供一定比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监(jiān)管开发商施工(gōng)进(jìn)度(dù)。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到(dào)购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一(yī)般来说(shuō)，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室(shì)内(nèi)清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房(fáng)者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各(gè)个(gè)环节，各环节(jié)内容确(què)认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。皖d是哪里的车牌号，皖d是哪里的车牌号码p>

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须(xū)经(jīng)过房产公证公司(sī)的检验验收(shōu)后(hòu)才能交付(fù)，交付后方可(kě)按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分(fēn)，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须(xū)完(wán)成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖(mài)双方(fāng)签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险机(jī)构签(qiān)订(dìng)定金保证委(wěi)托合同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他(tā)预先(xiān)支(zhī)付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可(kě)凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同(tóng)时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需(xū)支付(fù)最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后，购房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支(zhī)付。

　皖d是哪里的车牌号，皖d是哪里的车牌号码　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会存(cún)入银行专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到(dào)了(le)政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对(duì)刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支持。另一(yī)方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在(zài)正常(cháng)运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持力(lì)度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财(cái)团(tuán)，给(gěi)予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立(lì)开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约后定金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环(huán)节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的第(dì)三方资(zī)金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止(zhǐ)资(zī)金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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