5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票(piào)资(zī)产中(zhōng)的(de)占比(bǐ)却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数(shù)值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这(zhè)一(yī)数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓(cāng)持有(yǒu)房(fáng)地产板(bǎn)块一(yī)季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名(míng)最高(gāo)的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产等几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧(cè)发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的(de)上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端(duān)还需(xū)要(yào)有一(yī)定的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究(jiū)员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化(huà)的进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的(de)需(xū)求或将(jiāng)回落，在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出(chū)清的(de)过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这(zhè)样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部(bù)央国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名(míng)前五的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归(guī)来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从(cóng)该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务(wù)为(wèi)房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募(mù)的(de)迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足(zú)。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也是连续第(dì)三(sān)个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是(shì)主(zhǔ)要(yào)布(bù)局(jú)在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的(de)也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公(gōng)募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外(wài)联袂(mèi)出现的(de)机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供(gōng)给(gěi)较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的(de)融资成本(běn)不断下滑(huá)，基(jī)本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发(fā)展的(de)大(dà)好(hǎo)机(jī)会(huì)。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存的优(yōu)势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不(bù)动(dòng)产资产运营(yíng)能力(lì)的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关系(xì)等问题，市(shì)场对(duì)民(mín)营房(fáng)开企业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑(yí)，所(suǒ)以在这(zhè)一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑(jí)在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶(jiē)于令仪不责盗文言文翻译注释，于令仪不责盗古文翻译段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力(lì)，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于(yú)行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察(chá)国企央企在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额(é)持续(xù)提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的(de)业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心(xīn)城市(shì)，投资力度(dù)较大。投(tóu)资(zī)的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。于令仪不责盗文言文翻译注释，于令仪不责盗古文翻译p>

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示(shì)，在(zài)房地产的复苏过(guò)程中，还(hái)面临着(zhe)一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市(shì)四月(yuè)环(huán)比三(sān)月(yuè)相对表现较好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在(zài)内的绝大(dà)多(duō)数城(chéng)市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观(guān)。按(àn)照现在的(de)经济状况、收入情况，以及(jí)市场的(de)去库存压力(lì)、企业的(de)资金面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年(nián)报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也(yě)向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地(dì)产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我们(men)要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他(tā)基(jī)本面(miàn)的(de)钱(qián)。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的(de)企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心地去等待(dài)它(tā)的基(jī)本面(miàn)不断(duàn)地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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