5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表的机构对(duì)于(yú)这(zhè)一板块已(yǐ)经(jīng)在悄(qiāo)然(rán)布(bù)局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报(bào)统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色(sè)，但(dàn)公募所持房地产公司市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别(bié)为保(bǎo)利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对(duì)于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产(chǎn)是复苏(sū)链上(shàng)最(zuì)后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的(de)红利(lì)期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰退期的(de)行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发(fā)生了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产(chǎn)的2l是多少斤 2l是多少kg更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今(jīn)日(rì)，无论从(cóng)城(chéng)镇化(huà)的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人(rén)均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民的(de)杠杆率(lǜ)和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信(xìn)用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资(zī)，就是(shì)强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这(zhè)样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申(shēn)万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的(de)达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务(wù)为房(fáng)地产开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其(qí)实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是(shì)上海本地房企，其第(dì)一季度(dù)的收入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则是(shì)公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其(qí)中持(chí)续(xù)驻(zhù)足(zú)。从第(dì)一季度十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也是(shì)连(lián)续第三个季度他(tā)有(yǒu)的(de)两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要(yào)布(bù)局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一(yī)份(fèn)报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外联袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价(jià)值(zhí)更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基(jī)本(běn)在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的(de)大(dà)好机会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的(de)结构性机会依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能(néng)力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没(méi)有中特(tè)估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源(yuán)债权债(zhài)务(wù)关(guān)系等(děng)问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会(huì)有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的过(guò)程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在(zài)于集中度(dù)提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的(de)质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投资首席(xí)研(yán)究(jiū)官(guān)方磊也(yě)表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前(qián)途更为(wèi)光(guāng)明(míng)。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也(yě)是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明(míng)显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复但仍(réng)处于(yú)调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其(qí)实(shí)整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市(shì)场表现也(yě)不太乐(lè)观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存压力(lì)、企业的(de)资金面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月(yuè)份(fèn)房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业链的(de)复(fù)苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待它(tā)的(de)基本(běn)面不(bù)断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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