近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后(hòu)不(bù)再产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红目(mù)前已(yǐ)包(bāo)含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚(shàng)未公布(bù)。整体(tǐ)来看(kàn)，公募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出了(le)高比(bǐ)例的(de)稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持(chí)有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场因(yīn)素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期(qī)则更有规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)主要来(lái)自基础设施资(zī)产的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础设施(shī)项目的(de)经营业(yè)绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作(zuò)为基金份(fèn)额持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度(dù)可分(fēn)配金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现(xiàn)了这(zhè)类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利(lì)息回报(bào)，而(ér)是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的(de)角度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投吴亦凡的案件是怎么回事，吴亦凡事件立案了吗资者的投资(zī)品类，为(wèi)资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对(duì)于投资(zī)债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平(píng)的(de)预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部(bù)分(fēn)产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格的主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期(qī)恢(huī)复，一方面市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位(wèi)基金份(fèn)额的(de)分红(hóng)金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前(qián)后基金份额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公(gōng)平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润(rùn)分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募(mù)基(jī)金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金(jīn)运作(zuò)期(qī)间(jiān)的(de)“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是变动的(de)，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金(jīn)额误认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的(de)收益主要包括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及(jí)资(zī)产增值(zhí)的(de)收益，而持有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营类产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公募REI吴亦凡的案件是怎么回事，吴亦凡事件立案了吗Ts可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏(piān)强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选择(zé)产(chǎn)品(pǐn)的二级(jí)市场价(jià)格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能(néng)产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价(jià)随(suí)着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)相比，产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑(zhù)的剩(shèng)余(yú)使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一(yī)步延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权(quán)类(lèi)REITs具备更(gèng)显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多位(wèi)业内人(rén)士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可(kě)以观测经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察(chá)和评(píng)估(gū)项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一(yī)是年报中披露的经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本(běn)质(zhì)性区别(bié)。经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生的(de)现金(jīn)净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金(jīn)流，基于(yú)企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产生；可(kě)吴亦凡的案件是怎么回事，吴亦凡事件立案了吗供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权(quán)类的(de)资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派(pài)率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑原始权(quán)益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集(jí)材料(liào)中(zhōng)披露(lù)预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及市(shì)场的实际(jì)环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)运营业绩(jì)及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责(zé)人(rén)也(yě)称。

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