文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售(shòu)制了，用(yòng)你的(de)钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的(de)别建了(le)，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开(kāi)发时代步入(rù)高(gāo)质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地(dì)产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过(guò)这(zhè)道关，解(jiě)好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期(qī)房后并非(fēi)像中(zhōng)国一(yī)样在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发(fā)商工程(chéng)进度(dù)在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如(rú)果没有这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。客(kè)观(guān)讲预售制度(dù)有一(yī)定(dìng)历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产回归实体经济(jì)和居(jū)住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业(yè)的本质(zhì)是向善(shàn)，是(shì)以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参(cān)与财(cái)税(shuì)改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对(duì)预(yù)售制(zhì)、房地(dì)产税(shuì)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期(qī)系(xì)统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来(lái)形成的(de)专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋(wū)或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不(bù)过大多(duō)数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的(de)一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明(míng)书(shū)，上(shàng)有文字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明(míng)楼宇的(de)地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观(guān)中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核(hé)心的住房供(gōng)不(bù)应求的(de)问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但(dàn)期(qī)间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所托管，三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要(yào)求律师行在(zài)银(yín)行(xíng)开设的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操(cāo)作等(děng)采取全透(tòu)明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的进程大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出(chū)现(xiàn)了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适(shì)用(yòng)于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临(lín)商品房的需求(qiú)量大，而社三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积(shè)会缺(quē)少大型房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，商品房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资(zī)金和开(kāi)发时间周期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币(bì)化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场的(de)发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国(guó)内地的商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将正在(zài)建设中的(de)房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预(yù)告登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过(guò)程中，购房者需(xū)要(yào)一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷(dài)款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿(ná)到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点(diǎn)与中(zhōng)国香港的(de)按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开(kāi)启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化(huà)发(fā)展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城(chéng)镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户(hù)比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积(jī)达(dá)15.6亿平(píng)，比(bǐ)重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下(xià)游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批(pī)发、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之(zhī)一(yī)。从房地产融(róng)资(zī)存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国(guó)资(zī)本市(shì)场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确(què)实存(cún)在，当前的负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的(de)合同(tóng)关系，如果开(kāi)发(fā)商发(fā)生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由(yóu)银行承担，银(yín)行将(jiāng)面(miàn)临较大(dà)的(de)坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确(què)规定(dìng)了(le)开(kāi)发企(qǐ)业预售商(shāng)品房(fáng)所得(dé)款(kuǎn)项(xiàng)应当(dāng)用于有关(guān)的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地(dì)产管理部门(mén)制定。但(dàn)多年以来(lái)全国并没有统一的预(yù)售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预(yù)售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则(zé)按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥(yáo)无(wú)期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是(shì)行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些方(fāng)式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资(zī)金流(liú)动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的(de)预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式(shì)，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一定(dìng)的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其(qí)余房款交付(fù)后按(àn)揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美(měi)国为防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的(de)信托账(zhàng)户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自(zì)银行(xíng)，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行利(lì)益，银行有充分动机监管开(kāi)发(fā)商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经(jīng)审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国(guó)开发商在项目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定(dìng)金(jīn)退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按(àn)照(zhào)德(dé)国法律(lǜ)全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没(méi)有规定(dìng)最(zuì)低(dī)首付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出(chū)现重大(dà)延期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保险公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一(yī)般(bān)会(huì)在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验验收后才能交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期(qī)房预售资金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即(jí)资金在(zài)进入开(kāi)发(fā)商账户前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者(zhě)资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)“预(yù)售房定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)定金保全措(cuò)施(shī)才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房合同时(shí)，开(kāi)发(fā)商向金(jīn)融机构或(huò)指定(dìng)保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的(de)购房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程(chéng)进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行(xíng)专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加(jiā)坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵(zūn)守(shǒu)，支(zhī)付节点一(yī)般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)保复(fù)工(gōng)保民生(shēng)，给予(yǔ)强(qiáng)有(yǒu)力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的(de)房(fáng)企包括民营企业，加大支持(chí)力(lì)度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护(hù)机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻(dòng)结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机(jī)构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质量问题全(quán)权(quán)负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根(gēn)本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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