导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本(běn)文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量极(jí)度(dù)过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中(zhōng)还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居(jū)民人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居(jū)住(zhù)舒适不(bù)是人均一间房所能满足(zú)，它(tā)与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较发达国家还有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套(tào)房无法满足流(liú)动(dòng)人口的(de)租(zū)赁和置业需(xū)求(qiú)。全(quán)国总(zǒng)人(rén)口的近(jìn)三(sān)成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占比(bǐ)不断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块(kuài)的分化日益(yì)明显，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在600毫升等于多少斤水，800ml是多少水必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　600毫升等于多少斤水，800ml是多少水　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当(dāng)下房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾(dùn)则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不(bù)同能级城市(shì)之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国(guó)的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然(rán)灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因(yīn)素(sù)密(mì)切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局）600毫升等于多少斤水，800ml是多少水；二是居民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算(suàn)中(zhōng)国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估(gū)算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得到(dào)当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算(suàn)得到(dào)居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除(chú)以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需(xū)要进一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城镇居(jū)民的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的(de)实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们(men)估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足(zú)因(yīn)人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日(rì)本的(de)住宅套户比(bǐ)均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地(dì)的(de)住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京(jīng)工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际(jì)上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价(jià)较低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均(jūn)一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然(rán)有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等(děng)基(jī)础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住(zhù)宅(zhái)面积(jī)小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为(wèi)一居(jū)室(shì)和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面(miàn)积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在(zài)困难(nán)，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人(rén)均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房(fáng)，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发(fā)展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素(sù)逐(zhú)步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈(quān)中心城(chéng)市(shì)流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济(jì)适用房和(hé)其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中(zhōng)村和旧(jiù)城改(gǎi)造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)其他(tā)国(guó)家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过去二(èr)十(shí)年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房之间的差异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的(de)是人(rén)，并不(bù)是(shì)针对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏(piān)低(dī)，其(qí)增速可能超预期。

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