近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他(tā)们(men)也(yě)提(tí)醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与53231323是什么意思？ 53231323可以弹哪些歌(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，在选择(zé)投资(zī)标的时应了解资(zī)产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金(jīn)额(é)比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基金份额(é)二(èr)级市(shì)场价(jià)格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基(jī)础设施证券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基金年度可(kě)分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但不(bù)等同于债券的(de)固定利息(xī)回报(bào)，而(ér)是(shì)由(yóu)可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的(de)投资(zī)品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一(yī)方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动(dòng)受多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示(shì)，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经(jīng)济(jì)活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金(jīn)份额的(de)分红金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前(qián)后均(jūn)可以获(huò)得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前(qián)提(tí)是(shì)本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值(zhí)两(liǎng)个部(bù)分，两个部(bù)分(fēn)之间(jiān)的比例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异很大(dà)，大多(duō)数普通投资(zī)者可能把(bǎ)“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的(de)收益，而持(chí)有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的(de)分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两者的(de)比率也是变动(dòng)的(de)，对特(tè)许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资(zī)产属性(xìng)，对所选择产品的二(èr)级市场价格(gé)和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期(qī)限(xiàn)较短的(de)特许经营项目，通常具(jù)备更高的(de)分派率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目(mù)的(de)分派金额包含了投(tóu)资(zī)本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下(xià)降(jiàng)是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年(nián)限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建筑(zhù)的(de)更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机(jī)会(huì)进一步(bù)延长经营期(53231323是什么意思？ 53231323可以弹哪些歌qī)限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供(gōng)分配(pèi)的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加(jiā)期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资(zī)价值体现在(zài)相(xiāng)对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议(yì)投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)经营净现(xiàn)金流(liú)，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实(shí)力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可(kě)观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可供分配金(jīn)额(é)预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露(lù)预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对(duì)基础设施(shī)项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也称。

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