饱受(shòu)争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存(cún)在利用房源客源优势收取(qǔ)过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人(rén)信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权(quán)益(yì)。

　　基于上述(shù)背景，两部(bù)门从加强从业主体管理、明确经纪(jì)服(fú)务内容(róng)、合理确(què)定(dìng)经纪服务收费、严格(gé)实行(xíng)明码标价等(děng)十(shí)方面，提(tí)出了(le)意见。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席(xí)分析(xī)师张大伟称，随着城(chéng)市发(fā)展，一二线城(chéng)市二(èr)手(shǒu)吸潮是什么意思，弄瓦之喜什么意思房交(jiāo)易占比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产(chǎn)调控(kòng)重(zhòng)心(xīn)逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研(yán)究中心首(shǒu)席研(yán)究员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对居民(mín)来(lái)说属于金额不低(dī)的大宗交易，由于(yú)二手房交易成本(běn)较高(gāo)、交易周期(qī)较长，具(jù)有(yǒu)非常(cháng)强的专(zhuān)业性，居(jū)民(mín)往往通过中介来完成。但(dàn)很多(duō)中介(jiè)利用信息(xī)不(bù)对称等问题，将非(fēi)必(bì)要(yào)的收(shōu)费(fèi)夹带其中，如收取过桥(qiáo)融(róng)资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造成(chéng)额(é)外的负(fù)担，而且这些(xiē)服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市场交(jiāo)易过(guò)程中存在(zài)的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪服务(wù)在内的相(xiāng)关市场交易行为及其(qí)主(zhǔ)体(tǐ)进行规范(fàn)和秩序(xù)整顿，是房地产(chǎn)市场(chǎng)管理和调控(kòng)的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这项工作的意义(yì)更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行业(yè)关注最多(duō)的一个话(huà)题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费及中介(jiè)交易进行规范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城市，二手(shǒu)房(fáng)屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲(fēi)的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额不(bù)低的中介费。以(yǐ)北京(jīng)某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服(fú)务(wù)费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定价。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目前(qián)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务收费标准(zhǔn)的最(zuì)早依据是1995年(nián)国家计委建设(shè)部下发的《关于房地(dì)产中介服务收(shōu)费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例(lì)，目前(qián)北(běi)京市执行的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这(zhè)样的规(guī)定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服(fú)务，经交易各方协商(shāng)同意，可(kě)在规定的(de)收费标(biāo)准(zhǔn)基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消(xiāo)了房地产中介(jiè)服(fú)务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)多少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构(gòu)在实际(jì)收(shōu)取费用过(guò)程(chéng)中(zhōng)，相关监管部门当(dāng)前并未明确(què)具(jù)体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服务过(guò)程中对收(shōu)费标准(zhǔn)进行明码标价(jià)即可。而房地产经纪服务机构在(zài)具体收取过(guò)程中，会(huì)结合房屋价值及工资(zī)标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合(hé)适的中介费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示服务项目、服务内容和(hé)收(shōu)费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地(dì)产经纪(jì)机构提供的基本服务和延伸(shēn)服务(wù)，应当分别(bié)明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向交易当(dāng)事(shì)人出(chū)具收费清单(dān)，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城(chéng)乡(xiāng)建设部(bù)门将(jiāng)会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会(huì)同有关部门依法查(chá)处不按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费等违反价(jià)格和反垄(lǒng)断法律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入(rù)国(guó)家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，是(shì)否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南区(qū)总裁(cái)兼深(shēn)圳(zhèn)中(zhōng)原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价，合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费过高的(de)经纪机(jī)构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不(bù)同，各家收费普遍在合理范(fàn)围(wéi)内，加上经纪服务费用对(duì)市场的(de)影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门(mén)提出的意(yì)见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性质，即(jí)只是纲领性文件而(ér)非规定(dìng)，未来如何(hé)具体认定其中的细则，还(hái)需(xū)要看各城市(shì)落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从目前市(shì)场看(kàn)，经纪服(fú)务领域(yù)的(de)调整改善、规(guī)范化，有利(lì)于行业健康发展。同时(shí)，由于二手(shǒu)房(fáng)很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税(shuì)费等(děng)都可能对交易(yì)产生(shēng)影响，这(zhè)对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业的专(zhuān)业性提(tí)出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原本(běn)应该(gāi)由上下(xià)家(jiā)各支(zhī)付一半的中介费，但在一(yī)些热点城市的二(èr)手房交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中，往往会有这(zhè)样的情形，因(yīn)部分购房(fáng)者处于弱(ruò)势地位，从而会(huì)出现中介费及税费均由购(gòu)房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部(bù)分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给下家，市场这种吸潮是什么意思，弄瓦之喜什么意思(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其(qí)视为(wèi)向购房者(zhě)单边收费(fèi)的行(xíng)为。部分中介公司(sī)可能会利用(yòng)其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用(yòng)，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁(jià)给购(gòu)房者，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严(yán)禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于提高(gāo)交易中操(cāo)作的透明度(dù)，也有(yǒu)利于房(fáng)价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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