“现(xiàn)在(zài)的(de)房地(dì)产很难再出(chū)现像过去十(shí)年的系(xì)统性行情。”思睿集团合伙人、首(shǒu)席经济学家洪灏(hào)向《红周刊》表示，房地(dì)产行业分化的(de)愈加明显，让机构和投资者(zhě)的关(guān)注度从板块(kuài)向单个标的(de)转移。上海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊(hào)扬向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，从行(xíng)业来(lái)看，无论是(shì)业(yè)绩，还是估值，房地(dì)产(chǎn)都已(yǐ)经双杀到了最底(dǐ)部，而且是反复地(dì)杀到(dào)了底部，再往下的空间已经(jīng)不大了(le)。

　　三道红线等指(zhǐ)标

　　成挖掘(jué)个股阿尔法重(zhòng)要(yào)参(cān)考

　　那么如何寻找房地产个(gè)股的阿(ā)尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房(fáng)地(dì)产赛(sài)道(dào)中进行选择，需要非常(cháng)小心，避(bì)免选(xuǎn)了半天，标的公司出现爆雷的(de)情况。除此之外，洪灏(hào)指(zhǐ)出，需要满足以下三个基准：有大的国资背景的、杠杆率(lǜ)较低的、此前没有踩过(gu大漠孤烟直长河落日圆是什么意思，长河落日圆啥意思ò)红线的。

　　他还表示(shì)，如(rú)果关注一下今年房地产的(de)开(kāi)发资(zī)金来源(yuán)，可以发现，其(qí)实银行的信贷倾(qīng)向是(shì)不(bù)太愿(yuàn)意给房企贷(dài)款的，房企的(de)主要资(zī)金来源来自新盘的销售。但今年新(xīn)房的销售(shòu)情(qíng)况(kuàng)相较(jiào)一(yī)般。再关注(zhù)一下(xià)，哪些房企(qǐ)能从银行拿(ná)到钱，其实主要(yào)还是那些有国(guó)企背景的房企，民营(yíng)房企相对(duì)比较困难，所(suǒ)以(yǐ)整个行业出现了一个很(hěn)明显的分化，无(wú)论是(shì)在(zài)销售(shòu)，还是融资等(děng)各个方面(miàn)都非(fēi)常明显。现在有国资背(bèi)景的房企在资本市场表(biǎo)现(xiàn)相对较好，但没有国资背景的民营房(fáng)企股(gǔ)价大(dà)多(duō)表现很一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》表示，在房地(dì)产行业内，我们的逻(luó)辑(jí)是，“寻找最后的赢(yíng)家”。而具体到(dào)如何挖(wā)掘，我们会特(tè)别重(zhòng)视企业的成(chéng)本优势，更(gèng)具(jù)体一点，就是它的净借贷水(shuǐ)平(píng)（净(jìng)负债率）是不是行业内的最低水平；利润率是不(bù)是(shì)行(xíng)业内最(zuì)高的；融(róng)资成本是否是行业内最(zuì)低的；建(jiàn)安成本是(shì)否也是业内最低的；这(zhè)些都是我们看重的一家房企的综合成本(běn)。

　　需要注意的是(shì)，能够同(tóng)时满足(zú)上述条件的房(fáng)企(qǐ)并不(bù)多。即便是(shì)在国(guó)央企中，仍有(yǒu)部分(fēn)房企(qǐ)出现了“三(sān)道红线”的(de)“踩线”情况，且有(yǒu)逐(zhú)渐恶化(huà)的趋势。以A股为(wèi)例(lì)，《红(hóng)周刊(kān)》根据Wind数据整理发现(xiàn)，截至2022年末，天房发展、陆家(jiā)嘴、格力地产、西藏(cáng)城(chéng)投、中交地产、中国武(wǔ)夷等国央企“三(sān)道红线”全踩。

　　除此之外(wài)，城(chéng)建发展、京(jīng)投发展、光明(míng)地产、云(yún)南城(chéng)投(tóu)、首开(kāi)股份(fèn)、珠江股(gǔ)份(fèn)、城投(tóu)控股等国央(yāng)企房企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激(jī)进(jìn)扩(kuò)张房企

　　需警惕其(qí)重蹈(dǎo)覆辙

　　不难(nán)看出，即(jí)便是有着较稳健特色的(de)国央(yāng)企房企，其(qí)财务指(zhǐ)标称得上完全(quán)健康的仍是少数。而(ér)更加(jiā)值得注意(yì)的是，在2022年(nián)，不(bù)少国企，甚至地方国企开始大举扩张。而这无(wú)疑又(yòu)进一步(bù)考验着国(guó)央(yāng)企的资(zī)金链情况(kuàng)。

　　对房企而(ér)言，扩张速度(dù)的张弛有度尤(yóu)为重要，节奏把握准确，有助(zhù)于(yú)房(fáng)企储备优质“弹药”；但过于(yú)乐观的预判未来市场，以(yǐ)及过于激进的扩张拿地节奏也(yě)有可能(néng)让房(fáng)企重蹈此前(qián)的高杠(gāng)杆覆辙(zhé)。

　　陈(chén)昊扬(yáng)以(yǐ)其(qí)配置(zhì)的(de)一家房企进行举例，它从2018年开始(shǐ)到2021年，连续(xù)4年的净借(jiè)贷比例都维持在33％左右，完(wán)全没有(yǒu)增加杠杆比例。而到(dào)2022年，这家房企(qǐ)明显感觉(jué)到机(jī)会来了(le)，其开(kāi)始在一线城市进行大举拿地，净负债(zhài)率也由此前的(de)33％左右水(shuǐ)准提高到45％左右，涨了接近三分之(zhī)一。与此同(tóng)时，该房企新购入地块也实现了(le)快速(sù)的开(kāi)盘利用率，预(yù)计今年会有(yǒu)更多的楼盘(pán)入(rù)市。像(xiàng)这类企业(yè)就符(fú)合“最后的(de)赢家”的特点。一方面，在(zài)于它本(běn)身储(chǔ)备了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半在(zài)一(yī)线(xiàn)城市，另外一半也主要集中在强二线和二线城市；另(lìng)一方面，它的扩(kuò)张是有节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊(hào)扬(yáng)同(tóng)样提醒道，与之(zhī)相反，有(yǒu)些(xiē)房(fáng)企的(de)扩张速度(dù)让人感觉又回(huí)到了2016年、2017年，或者说(shuō)看到了2016年～2020年期间扩张的民(mín)营企业的影子。虽然(rán)说，见到(dào)机会时要出手，但(dàn)出手的章法仍要(yào)小(xiǎo)心，如(rú)果负债率扩张得太快，但未来的(de)两年(nián)市场没有想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如(rú)何来衡量一家房企的(de)扩张速度是否激进(jìn)？陈昊(hào)扬向《红周刊》表(biǎo)示，主(zhǔ)要还是看房(fáng)企的(de)净(jìng)负债率水(shuǐ)平，在(zài)我看来(lái)，这个比例如(rú)果超过60％，就是扩张得(dé)过于快(kuài)速了。

　　不难看(kàn)出，这一标(biāo)准要(yào)比“三(sān)道红(hóng)线”对房企的(de)净(jìng)负债率要求不(bù)得(dé)高于100％要更加(jiā)严格。陈昊扬解(jiě)释，当前房(fáng)地产行业的复(fù)苏(sū)速度并(bìng)没有(yǒu)那么快，所以要规避公司净负(fù)债率提高到一个比较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿地(dì)较积极的房企(qǐ)梳理发现(xiàn)，中交地产、中(zhōng)国(guó)金茂、华发股份、越秀地(dì)产(chǎn)、绿城中(zhōng)国、保利(lì)发展等房(fáng)企(qǐ)2022年(nián)净负债(zhài)率都在(zài)60％之上。其(qí)中(zhōng)，中交地产净负债率持续居高不下，在2020年(nián)至2022年(nián)期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜(xiān)明对(duì)比(bǐ)的是，华润(rùn)置地、中国(guó)海外发展、万科A、滨江集团(tuán)、招商蛇口、龙(lóng)湖集团等房企在(zài)践(jiàn)行(xíng)较积极的拿(ná)地(dì)策略的同(tóng)时，也较(jiào)好地控制(zhì)了(le)公司的(de)扩张速(sù)度与净负债率(lǜ)水平（见(jiàn)附表(biǎo)）。

　　滨江(jiāng)集团(tuán)等个(gè)别民营房(fáng)企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际上，他们是以同一筛选标准来看(kàn)国央企与民营(yíng)房企，但(dàn)在(zài)各(gè)维度(dù)的实际表现上，国央企确实会(huì)更胜(shèng)一筹(chóu)。如国央企的融(róng)资成(chéng)本更低，融资渠道(dào)也更顺畅，能够做到想融就融，这样(yàng)，国央企自然而然就具有天然优(yōu)势。

　　虽然对比民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)，机构更加(jiā)看好国央企(qǐ)，但这也并不(bù)意(yì)味着(zhe)，民(mín)营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有(yǒu)少数(shù)民营房企同(tóng)样受到机(jī)构的(de)青睐。比如(rú)，根据2023年一季报，滨(bīn)江集(jí)团的十大流通股东(dōng)中(zhōng)新进了“中国工商银(yín)行股份有限公司－景顺(shùn)长(zhǎng)城中国回报灵活配置混合型证(zhèng)券投(tóu)资(zī)基金”“全(quán)国社保(bǎo)基(jī)金一(yī)一六(liù)组合”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年开始(shǐ)，百亿私募珠海(hǎi)阿巴(bā)马资产管理有(yǒu)限(xiàn)公司就(jiù)长期持(chí)有滨江集(jí)团(tuán)。根(gēn)据一季报，该(gāi)资产公(gōng)司(sī)的几只(zhǐ)产品(pǐn)合(hé)计(jì)持有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的(de)受(shòu)青(qīng)睐，和(hé)其(qí)自身的基本(běn)面表现存在一(yī)定(dìng)关系(xì)。2020年以来的近三(sān)年(nián)时(shí)间(jiān)，房地产市场整(zhěng)体在走“下坡路”，但作(zuò)为(wèi)杭州本土房企的滨江(jiāng)集(jí)团仍是表现出较强(qiáng)的韧劲，2020年以来(lái)，滨江集团(tuán)在业绩表现(xiàn)、销(xiāo)售规(guī)模、新(xīn)增(zēng)土(tǔ)储、股价表现等多维度都表现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期(qī)间(jiān)，滨江集团扣非归(guī)母净利(lì)润(rùn)依次(cì)为(wèi)21.27亿(yì)元(yuán)、29.87亿(yì)元(yuán)、37.22亿元(yuán)；依次实(shí)现同比(bǐ)增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的(de)2023年(nián)一季报，今(jīn)年一季度，滨江集团(tuán)更是(shì)实现了扣非(fēi)归母净利润(rùn)5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜时代(dài)”仍能保持(chí)自身业(yè)绩的(de)持续增长，和滨江集(jí)团扎(zhā)根(gēn)杭州的战(zhàn)略(lüè)布局(jú)关(guān)系密切(qiè)。根据2022年年报，滨江集团有(yǒu)近七成(chéng)营收来自(zì)杭州地(dì)区，而(ér)在2021年，杭(háng)州(zhōu)地区的营收比重只占到(dào)近六成。近(jìn)三(sān)年持(chí)续稳居杭(háng)州(zhōu)房企销售排(pái)名第一。

　　与此同时，滨江集(jí)团在杭州的土储补充同样较为积极，根据诸葛(gé)找(zhǎo)房、住在杭(háng)州网(wǎng)数(shù)据(jù)显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿(ná)地金额依次为(wèi)404.6亿(yì)元、237.1亿(yì)元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳(wěn)居杭州(zhōu)的本土第(dì)一。

　　而滨江(jiāng)集团在杭(háng)州(zhōu)的较突出表现(xiàn)，也(yě)让滨(bīn)江集团(tuán)的房企(qǐ)排名迅速提(tí)升。到2023年，滨(bīn)江(jiāng)集团的房企(qǐ)排大漠孤烟直长河落日圆是什么意思，长河落日圆啥意思(pái)名(míng)已冲进前十，根(gēn)据中指数据，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列房企第九位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团股(gǔ)价翻了超一倍(bèi)以上，而近期，滨江(jiāng)集团更是迎(yíng)来多(duō)家(jiā)机构的(de)集中调研。滨江集团(tuán)发(fā)布(bù)公告表示(shì)，公司(sī)于5月10日(rì)接受了信达证券、金(jīn)鹰基金、建信养老、新华养(yǎng)老等18家机构调研(yán)。

　　产业(yè)链(liàn)布局重点移至存量(liàng)赛道

　　机构在下游(yóu)家纺、家居、物业觅α

　　实际上(shàng)房地产开(kāi)发只是房地产产业链上的中游环(huán)节，其(qí)上游主(zhǔ)要为钢铁(tiě)、水泥、建材、玻纤等材(cái)料供应(yīng)商，而下(xià)游应用行(xíng)业主要包括(kuò)中介服(fú)务、家用电器(qì)、物业管理、家居用品。综合《红周刊》的采访，房(fáng)地产(chǎn)开发环节与上游材料端息息相关，新盘开工不足导致上(shàng)游不被看(kàn)好，机构寻觅个股阿(ā)尔法的思路(lù)渐渐(jiàn)移至下游(yóu)。“中国房地产行业在进入存量房(fáng)时代，所以对地产产业链，尤其(qí)是(shì)偏消(xiāo)费(fèi)属(shǔ)性(xìng)的家装家居领域，我们(men)相对看好，因为居民保(bǎo)有的住(zhù)房规模越来越大，随(suí)着时间的增加，内装更新的(de)需求也会越(yuè)来越多。美国过去的(de)数据充分说明了这(zhè)一点，在新房销(xiāo)售见顶之后，家(jiā)具消(xiāo)费的增(zēng)长却一直都很好。对于地产产(chǎn)业链，我们相对看好和(hé)内(nèi)装相关的行业，例如消费建材、家居装饰等。”万(wàn)家基金人(rén)士表示(shì)。

　　而根据《红(hóng)周刊》对下游细分中相关(guān)赛道龙头年内表现的(de)统计，目前(qián)暂(zàn)居前两位的都是来自家纺(fǎng)赛道的公(gōng)司(sī)，它们分别是富安娜和水(shuǐ)星家纺，特别是(shì)前者在月线(xiàn)连收七根阳线(xiàn)的基础(chǔ)上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例(lì)，富(fù)安娜主要从(cóng)事纺织家居、睡眠家居、生(shēng)活(huó)类产品的(de)研(yán)发、设计、生产及销(xiāo)售，旗(qí)下拥有原(yuán)创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和(hé)“酷奇智”自有(yǒu)品牌。第(dì)一季(jì)度报(bào)告显示，报告期内，富安娜(nà)实现(xiàn)营业收入约(yuē)6.2亿元，同(tóng)比(bǐ)减少7.57％；不过实现归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利(lì)润约1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十(shí)大流通股股东(dōng)来看(kàn)，能够发现该(gāi)股早(zǎo)已成为基金重仓(cāng)股的天下，彼时包括公募(mù)的(de)中欧价值发现、中欧(ōu)潜力价值、工银瑞(ruì)信灵(líng)动价(jià)值(zhí)、宝盈新价(jià)值(zhí)和私募(mù)的明(míng)河2016，都在其中出现(xiàn)，占据了半壁江山。需要强调的是，中(zhōng)欧的两只基金都是(shì)价值派基金经理曹(cáo)名长在管的产品，首(shǒu)季其同时重仓的房地产产(chǎn)业(yè)链股票还有金地集团和大(dà)亚圣(shèng)象。

　　对比而言，前几(jǐ)年曾经风光(guāng)一时的(de)家居板块也(yě)因(yīn)疫(yì)情、消(xiāo)费复(fù)苏进程缓慢等多因素一(yī)度(dù)沉寂，不(bù)过好在困境反转露(lù)出曙光，家居板块(kuài)中年内表现(xiàn)最好的是志(zhì)邦家居。同一时间段，该(gāi)股年内上涨已经(jīng)超(chāo)过23％，从业绩来看，无(wú)论是营收还是归母净利润，公司都实现了(le)同(tóng)比双(shuāng)升。

　　从公司的(de)十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，《红周(zhōu)刊》发(fā)现广发基金(jīn)经理罗洋慧眼独具，一季报中(zhōng)他管理的广发策略优选和(hé)广发安宏回(huí)报均增(zēng)加了(le)持股(gǔ)，而(ér)这(zhè)两只产品(pǐn)也(yě)成为(wèi)志邦(bāng)家居十(shí)大流通股股(gǔ)东中仅有(yǒu)的两只公募。有意(yì)思的是，他似乎对于定(dìng)制家居类标的情有独钟，在(zài)另(lìng)一家赛(sài)道公司金牌橱柜中，他管理(lǐ)的全部三只产品均登(dēng)榜十大流通股股东，其也成为他(tā)的独门重仓股(gǔ)。

　　除(chú)去家(jiā)居家纺外，下游(yóu)的物(wù)业股也越(yuè)来越被机(jī)构所青(qīng)睐，不(bù)过(guò)这类标的(de)大(dà)多在(zài)香港上市(shì)，如何选择成为难题(tí)。对(duì)此，前述上海(hǎi)公募基金(jīn)经理举(jǔ)例分析：“物业(yè)服(fú)务不是一个高毛利的行业，挣钱很辛(xīn)苦，我(wǒ)选公司还是希望挣的(de)是市场化应(yīng)该挣的钱，以我曾(céng)经买的绿城服务为例，它在中高端楼(lóu)盘占比是比较高的，每(měi)年(nián)到期的(de)合同(tóng)里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的(de)大部分项目到期(qī)之后，经过两(liǎng)三轮合同周期还能(néng)做(zuò)到产品(pǐn)提(tí)价(jià)。”

　　“行(xíng)业里真正能做到产品提(tí)价的(de)公司很(hěn)少(shǎo)，因(yīn)为物(wù)业公司(sī)很(hěn)容(róng)易一开始是挣钱(qián)的，后(hòu)面因(yīn)为保安这(zhè)些固定人员(yuán)成(chéng)本(běn)的年度增长，不过服(fú)务没(méi)有特别好，客户没有那么满意，能(néng)做到提价难度(dù)是非常大的。但是该公司能在业内做到到期(qī)之后(hòu)提价率比(bǐ)较高，这(zhè)跟它的定位和比较(jiào)好的服务是有关系的。”他(tā)进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 大漠孤烟直长河落日圆是什么意思，长河落日圆啥意思