导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地(dì)产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一(yī)间(jiān)房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均(jūn)1套(tào)房，其(qí)中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布(bù)中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户(hù)占(zhàn)比不(bù)断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日(rì)益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同(tóng)能级城(chéng)市(shì)之间，不同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅(zhái)存量数(shù)据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们(men)测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工(gōng)作(zuò)情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市(shì)政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据(jù)公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全(quán)的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量(liàng)极(jí)少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数(shù)除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套(tào)数，并进(jìn)一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产(chǎn)销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)。其(qí)中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变化(huà)比例，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均(jūn)一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本(běn)的(de)住宅套(tào)户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流(liú)入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在(zài)高房价的大城(chéng)市(shì)租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户(hù)均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满足庞王宝强学历，王宝强不是84年的吗大流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有(yǒu)不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来(lái)了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来(lái)地(dì)产(chǎn)还会(huì)有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国(guó)未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户(hù)数(shù)会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导(dǎo)致(zhì)经(jīng)济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改(gǎi)善(sh王宝强学历，王宝强不是84年的吗àn)性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密(mì)切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去(qù)二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和(hé)老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手房之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查(chá)数据调查(chá)的是人，并(bìng)不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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