近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也(yě)提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不(bù)再(zài)产生现金收益(yì)，特许经营权(quán)分红目前已包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人(rén)对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资人(rén)通过基金(jīn)募集(jí)材(cái)料和信(xìn)息(xī)披露(lù)文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目(mù)的(de)经营业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化(huà)导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人(rén)实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资(zī)者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上(shàng)合已婚男人经常找你聊天是什么意思，一个愿意陪你聊天的已婚男人并后基金年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时(shí)具备(bèi)“股(gǔ)性”和(hé)“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前(qián)提(tí)下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除(chú)了投资(zī)收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势的(de)关(guān)键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格(gé)波动受(shòu)多重(zhòng)因素(sù)的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要(yào)因(yīn)素之(zhī)一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的(de)过程；另一方(fāng)面，基已婚男人经常找你聊天是什么意思，一个愿意陪你聊天的已婚男人(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额(é)净值变化的(de)修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合持有产品的(de)特性，关注二级(jí)市(shì)场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本(běn)金之上的增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的(de)是(shì)本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分红差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期后基金价值(zhí)面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)包括(kuò)每年(nián)的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的(de)收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)项目每(měi)年的(de)现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的(de)二级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经(jīng)营权到(dào)期(qī)后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限(xiàn)较长(zhǎng)的特(tè)许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的分派金(jīn)额(é)包含(hán)了投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类(lèi)似(shì)永(yǒng)续(xù)经(jīng)营的假设反映在(zài)基(jī)础资产的(de)估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益(yì)率等(děng)指标，来观察和评(píng)估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露的经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流(liú)，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的(de)现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加(jiā)期(qī)初(chū)现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较(jiào)适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资(zī)者对经(jīng)营权类的(de)资产可(kě)以更多关注内(nèi)部收(shōu)益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因(yīn)素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资(zī)者(zhě)关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时(shí)分红规模(mó)较(jiào)为(wèi)可观(guān)的(de)个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招(zhāo)募(mù)说明(míng)书均会载(zài)明REITs在发(fā)行(xíng)首年及(jí)次年的可供分配金额(é)预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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