5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公(gōng)司(sī)市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地(dì)产行业的持(chí)股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发(fā)有集(jí)中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业(yè)销售(shòu)旺季(jì)，其(qí)传(chuán)导到二级(jí)市(shì)场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按(àn)照(zhào)产业(yè)周期(qī)来分类，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖(gài)特(tè)纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端(duān)还需(xū)要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房(fáng)短(duǎn)缺时(shí)代，而(ér)目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的(de)时(shí)代(dài)已经过(guò)去，未来行业(yè)的需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机(jī)会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来实(shí)现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前(qián)五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来(lái)后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构(gòu)在(zài)其(qí)中持续驻(zhù)足(zú)。从(cóng)第一季(jì)度十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在(zài)前(qián)十(shí)中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布(bù)局(jú)在深(shēn)圳的(de)地产公司，一季报(bào)交出的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的(de)拿(ná)地力度（拿(ná)地金额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资(zī)上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的(de)净(jìng)负债(zhài)率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当(dāng)前(qián)中(zhōng)特估的(de)浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是(shì)央企(qǐ)占据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库存的(de)优势。央企(qǐ)地产公司，现阶(ji融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写ē)段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资(zī)源和良好的(de)不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务关系(xì)等问题，市(shì)场对民(mín)营房开企业的(de)资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长期的维度(dù)看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期(qī)的盈利(l融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写ì)和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带(dài)来(lái)估值(zhí)中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写(shì)：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额(é)持续提(tí)升，再(zài)次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持(chí)续性(xìng)地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要(yào)集中(zhōng)在(zài)核心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处(chù)于调整的过程中，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四(sì)月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月(yuè)的市(shì)场表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况(kuàng)、收入(rù)情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库(kù)存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及(jí)其上(shàng)下游产业链的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱的(de)时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多(duō)的(de)企(qǐ)业，会伴随(suí)整个(gè)行(xíng)业的(de)弱复(fù)苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐(jiàn)。）

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