近两年火爆(bào)的创新产(ch希望你一切都好是什么意思，只要你好一切都好是什么意思ǎn)品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资(zī)价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的(de)“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前(qián)已包含了利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资标的时应(yīng)了(le)解资产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分(fēn)配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持有期(qī)分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基(jī)础设施资产的(de)经(jīng)营现金流，投资人(rén)通过(guò)基金募集材料和信息披露(lù)文(wén)件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格(gé)变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实际获得(dé)的现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高(gāo)级副(fù)总监李华平也表示(shì)，根据(jù)《公(gōng)开募集(jí)基础设(shè)施证(zhèng)券投(tóu)资基金(jīn)指(zhǐ)引（试(shì)行(xíng)）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上(shàng)合并(bìng)后(hòu)基(jī)金年度(dù)可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价(jià)格(gé)反映这(zhè)类产品“股性”的(de)一(yī)面，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资(zī)者的(de)投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有效控制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资(zī)产包收(shōu)益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格(gé)走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经(jīng)济(jì)的(de)影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票(piào)和(hé)债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后(hòu)基金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资(zī)人在(希望你一切都好是什么意思，只要你好一切都好是什么意思zài)基金分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金(jīn)分红前提是(shì)本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是(shì)本(běn)金(jīn)与(yǔ)增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分之间的(de)比例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基(jī)金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年(nián)限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临(lín)极(jí)大不(bù)确定(dìng)性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年的(de)现金分红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而持有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者(zhě)的(de)比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层(céng)资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价(jià)值增值(zhí)，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也认(rèn)为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再(zài)能产(chǎn)生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高(gāo)的(de)分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项(xiàng希望你一切都好是什么意思，只要你好一切都好是什么意思)目的分(fēn)派(pài)金额包含了(le)投(tóu)资(zī)本金，在(zài)不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对(duì)建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追(zhuī)加投(tóu)资(zī)，有机会进一步延(yán)长经营期(qī)限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资(zī)属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士(shì)还(hái)表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和(hé)评估项目底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)表(biǎo)示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二(èr)者存在(zài)本质(zhì)性区(qū)别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金(jīn)净流(liú)量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生的现金流(liú)，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生；可(kě)供(gōng)分配(pèi)的现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市(shì)场(chǎng)独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的(de)经营净(jìng)现金流，所以底层(céng)资(zī)产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等(děng)多重因(yīn)素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的(de)可供(gōng)分配金额(é)预测(cè)。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募(mù)集材料(liào)中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的(de)运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责(zé)人(rén)也(yě)称(chēng)。

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