文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议(yì)提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾(wěi)了(le)，这是对(duì)购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能(néng)把(bǎ)包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地(dì)产(chǎn)从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经(jīng)地(dì)义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制，长效机制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。如果按(àn)照经济规律办事，中国(guó)一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预(yù)售最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国(guó)家(jiā)一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根据(jù)开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严格的(de)资(zī)金监管、分期支付以及违(wéi)约处(chù)罚措施(shī)作为保(bǎo)障的(de)，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时(shí)代，取消预售(shòu)制度(dù)有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺(pù)、海(hǎi)上(shàng)驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于(yú)商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购房的资金压力(lì)，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商(shāng)的(de)资金问题，降低投(tóu)资(zī)风(fēng)险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的住房供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即(jí)要(yào)求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价(jià)款已(yǐ)经全(quán)部(bù)支付，还要(yào)证明(míng)自(zì)身(shēn)有资金等能力(lì)把项目(mù)完成，资(zī)金(jīn)需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师的核(hé)准。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开(kāi)设(shè)的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且银(yín)行(xíng)的责(zé)任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套问题，才(cái)能进一(yī)步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适(shì)用于当时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市场面临商(shāng)品房的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商，商品房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港(gǎng)的(de)“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)无疑(yí)是对内地(dì)房地(dì)产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台(tái)多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市(shì)场经济的(de)商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间(jiān)周期(qī)长的两大(dà)难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人(rén)民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极(jí)大作(zuò)用推(tuī)动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售(shòu)制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了(le)缓(huǎn)解(jiě)房企资(zī)金压力，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记(jì)和预(yù)告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了(le)全(quán)部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发(fā)展无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积(jī)的(de)比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动(dòng)了中国(guó)内(nèi)地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数(shù)量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地(dì)经(jīng)济高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济(jì)增(zēng)长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷(dài)款(kuǎn)余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通(tōng)道业务(wù)，占(zhàn)比超过(guò)三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面(miàn)积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债房市值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国(guó)资本(běn)市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能(néng)交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间的购(gòu)房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独(dú)立的(de)合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权(quán)力，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和(hé)购房(fáng)者(zhě)对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如(rú)果购房(fáng)者(zhě)丧失(shī)还款能力(lì)或短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明确规(guī)定(dìng)了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不(bù)少购房款未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过(guò)去房地产大开发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户(hù)拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通(tōng)过(guò)这些(xiē)方式(shì)套取的(de)资金，在房企各地(dì)项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的(de)预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一(yī)是按(àn)工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方(fāng)面，除(chú)定金或(huò)首付(fù)外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付(fù)款由第三方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责(zé)任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部(bù)来(lái)自(zì)银行(xíng)，银行(xíng)根(gēn)据工程进(jìn)度向开发(fā)商提供一(yī)定(dìng)比例的(de)贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付(fù)时(shí)需取得由政府相关部门(mén)经审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支付房(fáng)款的(de)制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃(lí)完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一定使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购房者(zhě)开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司(sī)针(zhēn)对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购(gòu)房(fáng)者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期(qī)房预售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期(qī)房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束后(hòu)由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的(de)法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)才可预(yù)售。什(shén)么(me)是(shì)定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保(bǎo)险机构签(qiān)订(dìng)定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的(de)保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其(qí)他(tā)预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施(shī)保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银(yín)行专门(mén)项目资金账户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统(tǒng)一的(de)选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返(fǎn)还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方(fāng)面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付(fù)及(jí)印(yìn)花(huā)税，同时(shí)购房(fáng)者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期(qī)房(fáng)同样(yàng)采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详细(xì)规(guī)定，要求(qiú)所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释依(yī)照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款会存入银(yín)行(xíng)专门的项目资金账户，账户(hù)资金提(tí)取(qǔ)须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地(dì)产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复(fù)工(gōng)保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金融工具(jù)支(zhī)持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由(yóu)优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应(yīng)充(chōng)分估计形(xíng)势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签(qiān)订(dìng)合同(tóng)环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房者的(de)权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独立(lì)于(yú)开发商(shāng)、银(yín)行的(de)第三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质量问题全(quán)权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即(jí)所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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