饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监管部门的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源(yuán)优势(shì)收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥(làn)用客(kè)户个人信息等问题，加重交易(yì)当事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明确(què)经纪(jì)服务内容、合理确(què)定经纪服务收费(fèi)、严(yán)格(gé)实行明码标价等十方面，提(tí)出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席分(fēn)析师张(zhāng)大(dà)伟称，随着城市发展，一(yī)二线城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易(yì)占(zhàn)比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上(shàng)海(hǎi)为例(lì)，二手房占(zhàn)市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介(jiè)居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发(fā)商过渡(dù)到(dào)中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东省城规院住(zhù)房政(zhèng)策(cè)研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金额不低(dī)的(de)大宗交(jiāo)易，由于二手房交易(yì)成本较高(gāo)、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强(qiáng)的专业性，居(jū)民往往通过中(zhōng)介来(lái)完成。但(dàn)很多(duō)中介利用信(xìn)息不对(duì)称(chēng)等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保(bǎo)费等(děng)，对(duì)居民(mín)造成额(é)外的负担，而且这(zhè)些(xiē)服(fú)务事(shì)项并(bìng)未明码标价。

　　对于(yú)二手(sh迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看ǒu)房市场交易(yì)过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及其主体进行规范和秩(zhì)序整(zhěng)顿(dùn)，是房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)管理(lǐ)和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)关注(zhù)最多的(de)一(yī)个话题(tí)，便是房地产经(jīng)纪服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管的(de)重点，将是(shì)对(duì)房地产经纪服务收费(fèi)及中介交易(yì)进行规范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价(jià)值不菲(fēi)的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北(běi)京某(mǒu)房(fáng)地产经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服(fú)务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介(jiè)绍，目前房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关(guān)于房地产中介服务收费的(de)通知》（971号(hào)文），其中第六条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的规(guī)定：“少数特别复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经纪(jì)服务(wù)，经交易各方(fāng)协商(shāng)同(tóng)意，可在(zài)规定(dìng)的收费标准(zhǔn)基础上(shàng)适当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地(dì)产中介服务等(děng)57个政府定价，房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务收费多少由各中介机构(gòu)自行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费用过程中，相关监管部(bù)门当前并未明确具体(tǐ)的(de)中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机(jī)构(gòu)仅需在(zài)服(fú)务过程中对收(shōu)费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服(fú)务机构在具体收(shōu)取过程中，会(huì)结(jié)合房屋价值及(jí)工资标准，综合计(jì)算出合适的(de)中介(jiè)费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示(shì)服务项目、服(fú)务内容(róng)和收费标准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地(dì)产经纪机构提供的基本服务(wù)和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务(wù)项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费(fèi)前(qián)应当向交易(yì)当事人出(chū)具收费清(qīng)单(dān)，列明收(shōu)费标准迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看、收(shōu)费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门将(jiāng)会同(tóng)市场监(jiān)管等部门(mén)采取约谈等综(zōng)合措(cuò)施进(jìn)行重点监管。市场监管部门会(huì)同有关部门依(yī)法查处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的行为(wèi)。对房地(dì)产经纪机构(gòu)相关违法(fǎ)违规信息，市场监(jiān)管部门要(yào)依法依规纳入国(guó)家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价(jià)，合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务(wù)费用，主要还是(shì)规(guī)范行业，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普宅(zhái)本来收费就不(bù)同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对(duì)市场的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于当前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而(ér)非规定，未来如何具体(tǐ)认定(dìng)其中的细则(zé)，还需要(yào)看(kàn)各(gè)城市落地执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源在(zài)产权方面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经(jīng)纪服(fú)务行业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程(chéng)中，原本应该由(yóu)上下家各(gè)支付一半(bàn)的中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的(de)情形(xíng)，因(yīn)部分购房者处于(yú)弱势(shì)地位，从(cóng)而会出现中介(jiè)费及税费均由购房者(zhě)来(lái)承担。即使一些房(fáng)东愿意承担(dān)中介费(fèi)，这部分(fēn)费(fèi)用也可能通过(guò)转嫁(jià)的方式，在房价中有所(suǒ)体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家(jiā)，市场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公司(sī)将其视(shì)为(wèi)向(xiàng)购房者单(dān)边收费的行(xíng)为。部分中介公司可能会(huì)利(lì)用(yòng)其支配地(dì)位(wèi)，在原先经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际(jì)上相当(dāng)于(yú)变(biàn)相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部门(mén)提出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪服(fú)务收费，不(bù)仅有利(lì)于提高交易(yì)中操作的透明度，也有利于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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