近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对(duì)此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分(fēn)红(hóng)目(mù)前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，在选择投(tóu)资标的时(shí)应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设(shè)施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料(liào)和(hé)信息披露文(wén)件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况，可以分(fēn)析基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级(jí)市场价格变(biàn)化(huà)导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额(é)持有(yǒu)人实际获(huò)得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于(yú)长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式(shì)分配给投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分(fēn)红(hóng)体现了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了(le)机(jī)构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相对于投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一(yī)定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指导价做(zu西安军事院校有几所，西安军事院校有几所大学ò)调减(jiǎn)处理，调(diào)减金(jīn)额(é)根据单位(wèi)基金份额的(de)分(fēn)红金额(é)进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金(jīn)分(fēn)红前(qián)后均(jūn)可以获得(dé)公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时(shí)需结合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注(zhù)二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派(pài)的(de)是本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部分之间的(de)比(bǐ)例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期(qī)后(hòu)基金价值面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产(chǎn)的(de)分红包括了利润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特(tè)许经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产(chǎn)的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人(rén)也认为(wèi)，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的(de)分派金额包含了投资(zī)本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金份额(é)单价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金(jīn)等追加投(tóu)资(zī)，有机(jī)会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在(zài)基础资(zī)产的(de)估(gū)值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性(xìng)区别。西安军事院校有几所，西安军事院校有几所大学经营活动产生的现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企(qǐ)业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经营(yíng)活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对(duì)股债(zhài)市场独立的(de)资产配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的(de)资产可(kě)以更多关注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类的资产更多(duō)关(guān)注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多(duō)重(zhòng)因素(sù)来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分(fēn)析，结(jié)合经济及(jí)市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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