女生说喜欢独处是什么意思，一个人独处是什么意思

　　近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情(qíng)况的(de)“窗(chuāng)口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng女生说喜欢独处是什么意思，一个人独处是什么意思)目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了(le)解(jiě)资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分(fēn)配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)对此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持(chí)有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化(huà)。基(jī)金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施(shī)资产的经(jīng)营现金流，投资人(rén)通过基金(jīn)募集材料(liào)和信(xìn)息披(pī)露(lù)文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可(kě)以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分配金额以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价(jià)格(gé)反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了(le)这(zhè)类产(chǎn)品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要(yào)求(qiú)，分红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强的(de)配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资(zī)债(zhài)券(quàn)相对高(gāo)的收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的(de)前(qián)提下，增厚(hòu)资(zī)产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的(de)关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和(hé)债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定(dìng)程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的(de)主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引投资(zī)者(zhě)参(cān)与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一(yī)方面(miàn)市场热点呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对经济活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的(de)分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红(hóng)前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在基金分红前后均可(kě)以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级市(shì)场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　女生说喜欢独处是什么意思，一个人独处是什么意思　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派(pài)”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年(nián)限到期(qī)后基(jī)金(jīn)价值面临极(jí)大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有产权(quán)类产品的收益主要(yào)包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)。其中(zhōng)，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的(de)分红(hóng)包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因(yīn)底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性(xìng)不同(tóng)而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的(de)二(èr)级(jí)市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到期后不(bù)再能(néng)产(chǎn)生现金收益(yì)，因(yīn)此将可(kě)供分配(pèi)金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期(qī)限较长(zhǎng)的特(tè)许经营权项目，即使分派(pài)率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回(huí)本金(jīn)并取(qǔ)得(dé)收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资(zī)，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的(de)假设(shè)反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资(zī)价值体现在相对股债市场独(dú)立的(de)资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议(yì)投资(zī)者(zhě)对(duì)经(jīng)营权(quán)类的(de)资产可以更多关注内部(bù)收益率的(de)高(gāo)低，对产权(quán)类的资产更多关注分(fēn)派率高低(dī)。因为(wèi)公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益(yì)人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等(děng)多(duō)重因素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可(kě)观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的(de)可(kě)供分配金额预(yù)测。投资(zī)者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披(pī)露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人(rén)也(yě)称(chēng)。

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