近两(liǎng)年火(huǒ)爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过(guò)观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权分红目(mù)前(qián)已包含了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的(de)时(shí)应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示(shì)，投资公募(mù中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机)REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综(zōng)合(hé)影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额(é)二级市场价(jià)格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对(duì)于(yú)长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运(yùn)营高级(jí)副总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年(nián)度可(kě)分配金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定(dìng)的(de)分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强的(de)配置(zhì)价(jià)值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以(yǐ)来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的(de)影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重(zhòng)因素的(de)影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定的(de)分红有利(lì)于(yú)吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示(shì)，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对(duì)分红前后基金份额净(jìng)值变化(huà)的(de)修正，使投(tóu)资人在(zài)基(jī)金分红前后均可以获得(dé)公平(píng)的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人(rén)士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金分红(hóng)前提(tí)是本(běn)金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增(zēng)值(zhí)两个部(bù)分，两个部分之间的比例(lì)是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资者可(kě)中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金(jīn)价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类和(hé)产权类两(liǎng)大资(zī)产类(lèi)型，持(chí)有产权类产品的收(shōu)益主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许经(jīng)营类产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权类资产的(de)分(fēn)红(hóng)包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的(de)比率也是变(biàn)动的(de)，对(duì)特(tè)许(xǔ)经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的(de)二级市场价格和分红有(yǒu)合理预(yù)期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金额(é)的分配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余(yú)经营(yíng)期限较(jiào)短的特许经营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较(jiào)长的(de)特许经(jīng)营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额(é)包含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补缴土地(dì)出(chū)让金(jīn)等(děng)追(zhuī)加投资，有机会(huì)进(jìn)一步延(yán)长经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基(jī)础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负责(zé)人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)，二(èr)是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的(de)现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持(chí)有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权(quán)类(lèi)的资产可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率的高低，对产权类的(de)资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金流(liú)，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资(zī)者(zhě)可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人(rén)实(shí)力等(děng)多(duō)重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易(yì)带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也称(chēng)。

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