文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾(wěi)了(le)，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是(shì)房地产从大(dà)开(kāi)发时(shí)代步入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按(àn)照(zhào)经济规律办(bàn)事(shì)，中国一(yī)定(dìng)能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这(zhè)道(dào)世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的(de)风险。从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，预(yù)售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议(yì)取消预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外(wài)什么(me)情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般有严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国(guó)一样(yàng)在(zài)支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期(qī)支付(fù)。所以，预售制度(dù)是需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制(zhì)度(dù)有(yǒu)一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持(chí)市场化改(gǎi)革(gé)，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务(wù)院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革(gé)方(fāng)案研(yán)究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期(qī)系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其(qí)他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开(kāi)始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市(shì)民数(shù)量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的(de)经验(yàn)，对(duì)于(yú)商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在(zài)购下(xià)九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先(xiān)收取买(mǎi)家的(de)订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为(wèi)当时中国香港房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决了(le)核心的住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推(tuī)动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规(guī)范化，建立健全的(de)监管(guǎn)机制，促进(jìn)市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付(fù)，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全(quán)透明化(huà)机制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自(zì)身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业(yè)化的进(jìn)程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等(děng)城市(shì)化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力支持(chí)国内(nèi)房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步(bù)深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济(jì)的商品房(fáng)。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房(fáng)，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的(de)开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速(sù)出台相关的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内地的(de)商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了(le)缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建(jiàn)设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或(huò)房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实践过(guò)程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能已(yǐ)拿到了全(quán)部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制在(zài)过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地产市场的(de)稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房(fáng)地产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居(jū)，住(zhù)房事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累(lèi)计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发(fā)展，房地(dì)产(chǎn)企业从无(wú)到(dào)有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余(yú)额的(de)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效(xiào)应(yīng)渠道，根据(jù)我们(men)的(de)《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房(fáng)市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预(yù)售制是(shì)对(duì)购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用(yòng)和购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看(kàn)，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办(bàn)法》中明确规定了开发(fā)企业预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管资(zī)金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入(rù)监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方(fāng)，以(yǐ)工程(chéng)建设名(míng)义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提(tí)供(gōng)了资金流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设(shè)有定金(jīn)或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式(shì)：预付款(kuǎn)一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程进度分(fēn)期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一(yī)是按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始月(yuè)供(gōng)；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在(zài)商品房(fáng)出现重大延(yán)期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提(tí)供(gōng)一定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节(jié)，定(dìng)金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何(hé)责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来(lái)自银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门(mén)经(jīng)审(shěn)查后(hòu)发放(fàng)的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向(xiàng)银(yín)行得到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目(mù)获(huò)批(pī)后即可(kě)预(yù)售房屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后(hòu)定金(jīn)退还(hái)。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付(fù)公证费(fèi)和(hé)土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制(zhì)度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房(fáng)屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资(zī)金、合同等各(gè)个环节，各(gè)环(huán)节内容确认无误后(hòu)签订(dìng)首付交(jiāo)换(huàn)合同(tóng)。

　　定金(jīn)方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在(zài)合同(tóng)签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对(duì)较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监管极(jí)为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进入(rù)开发商账户(hù)前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付(fù)款比例(lì)不超房款的(de)20％，司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日元的(de)部分，法(fǎ)律(lǜ)要(yào)求开发商(shāng)必须完(wán)成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么(me)是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机(jī)构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托(tuō)合(hé)同(tóng)，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金融(róng)机(jī)构或保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购(gòu)房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环(huán)节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合(hé)同以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付(fù)15％的首付(fù)及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向银(yín)行申请按(àn)揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出(chū)贷款的增(zēng)加(jiā)而(ér)增加(jiā)，未放款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年(nián)的(de)房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地产到了(le)政(zhèng)策出(chū)手(shǒu)临(lín)界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的(de)金融工(gōng)具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等情(qíng)况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工程进(jìn)度(dù)付款机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的(de)权(quán)益。资金监管环(huán)节(jié)，引(yǐn)入(rù)独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第(dì)三(sān)方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发(fā)商应对(duì)房屋(wū)质量(liàng)问题全权负(fù)责(zé)、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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