万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪(háo)宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同(tóng)债务(wù)人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达(dá)为了收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购(gòu)入(rù)房产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的(de)维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达(dá)在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债权(quán)总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权转让项目的处(chù)置主(zhǔ)体是(shì)中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对(duì)北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫(hè)集团(tuán)有限(xiàn)公司是(shì)共同债(zhài)务(wù)人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实(shí)际上都是卖出(chū)去了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本(běn)都是北京(jīng)的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价(jià)款并(bìng)实(shí)际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事(shì)执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户手续的(de)，如(rú)果业主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可(kě)以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的(de)方式明确(què)了(le)购(gòu)房(fáng)人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住为目的(de)购买房屋并已支付(fù)全(quán)部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设(shè)工程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权(quán)以及其(qí)他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。三公里是多少米，三公里是多少米>只支付(fù)了部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的(de)，可以(yǐ)适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会(huì)被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国(guó)信达(dá三公里是多少米，三公里是多少米)申请不良债权转让(ràng)，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国信达(dá)已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地(dì)等选择退出了赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任(rèn)公司(sī)成为了(le)唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也(yě)没有很高(gāo)的国民(mín)知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的(de)天(tiān)价(jià)，成为(wèi)当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就(jiù)以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每(měi)棵(kē)成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元的价格(gé)，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平(píng)米的法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多(duō)次成(chéng)为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝(lán)财经就(jiù)曾(céng)深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试过多元化(huà)业(yè)务，先后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东家(jiā)。接(jiē)着(zhe)在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北(běi)京国安俱(jù)乐部(bù)全部股权(quán)。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团(tuán)拿(ná)下(xià)北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅(zhái)真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什(shén)么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示(shì)，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人(rén)包括海金(jīn)商业(yè)保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的(de)时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅国安的(de)经营状况没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压(yā)力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押(yā)手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安和(hé)中赫(hè)的经(jīng)营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如(rú)何能(néng)独善其身？