饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发布了关于规范(fàn)房地产经纪服务(wù)的意见。意见提及(jí)，近(jìn)年(nián)来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利(lì)用房源(yuán)客源优(yōu)势收取过高费用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个(gè)人信息等(děng)问题，加重交(jiāo)易当事人(rén)负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两(liǎng)部(bù)门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服务内(nèi)容、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)、严格实(shí)行明码标价等(děng)十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线(xiàn)城市二(èr)手房交(jiāo)易占比逐渐增加(jiā)。以北(běi)京、上海为例，二(èr)手(shǒu)房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居(jū)间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金额不(bù)低的大(dà)宗(zōng)交易，由于二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常强的专业(yè)性(xìng)，居(jū)民往往通(tōng)过中(zhōng)介来(lái)完成。但很(hěn)多中介(jiè)利用信(xìn)息不对称等问题，将非(fēi)必要的收(shōu)费夹(jiln函数的运算法则求导，ln运算六个基本公式ā)带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些服务事项并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括经纪(jì)服(fú)务在内的相关(guān)市场交易行为(wèi)及其主体进行(xíng)规范(fàn)和秩序(xù)整顿(dùn)，是房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)管理和(hé)调(diào)控(kòng)的(de)主题。“当下(xià)，推(tuī)进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来(lái)相关部门主(zhǔ)要监管的(de)重点，将(jiāng)是对(duì)房地产经纪服务收费(fèi)及(jí)中介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市(shì)，二手(shǒu)房(fáng)屋(wū)交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中(zhōng)介费。以北(běi)京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务(wù)费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)上，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构要合理降低(dī)住房(fáng)买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价。引导由交易双(shuāng)方(fāng)共同承(chéng)担经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍(shào)，目(mù)前房(fáng)地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设(shè)部下发的《关于房(fáng)地产中(zhōng)介服(fú)务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交(jiāo)价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年(nián)更新后(hòu)的(de)收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复(fù)杂(zá)的住宅(zhái)买卖经纪服务(wù)，经(jīng)交易各方协商同意，可在(zài)规定的收(shōu)费标(biāo)准基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北(běi)京二手房中介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取消了房(fáng)地产(chǎn)中介服务等57个(gè)政府定(dìng)价，房地产经纪服务(wù)收费多少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用过程中，相关监管部门(mén)当前并未(wèi)明(míng)确具体的(de)中介费率，中介机(jī)构仅(jǐn)需在(zài)服务(wù)过程中(zhōng)对收费标准进行明码标(biāo)价(jià)即(jí)可。而(ér)房地产经纪服务机构在具体(tǐ)收取过(guò)程中，会结(jié)合房屋价值及(jí)工资标(biāo)准，综合计(jì)算出合适的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价问题(tí)，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服务内容和收费(fèi)标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的基本服务和延(yán)伸(shēn)服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收费标(biāo)准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)收费前应(yīng)当(dāng)向交易当事人出具收(shōu)费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对(duì)收费明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住(zhù)房和城(chéng)乡建设部门(mén)将会同市场监管(guǎn)等部门(mén)采取约谈(tán)等综合措施进行重点监(jiān)管。市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部门(mén)会同(tóng)有关部门依法查处不按规定明码标(biāo)价(jià)、操纵经纪服(fú)务收(shōu)费等违(wéi)反价格(gé)和(hé)反垄(lǒng)断(duàn)法(fǎ)律法规的行(xíng)为。对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪机构相(xiāng)关违(wéi)法违规信息，市场监管部门要(yào)依(yī)法(fǎ)依(yī)规纳入国家企(qǐ)业(yè)信(xìn)用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，是否意味着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用，主要(yào)还(hái)是(shì)规范行(xíng)业，打击(jī)收费过高(gāo)的(de)经纪机构，但对(duì)市场影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳为(wèi)例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪(jì)服务费(fèi)用对市场的(de)影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是(shì)纲领性文件(jiàn)而非规(guī)定(dìng)，未来如何(hé)具(jù)体认定其中的细则，还需要看各城市落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从(cóng)目(mù)前市(shì)场看，经纪(jì)服(fú)务领域的调(diào)整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二(èr)手房(fáng)很多房源在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费(fèi)等(děng)都可能对(duì)交易产生影响，这对房地产经纪服务(wù)行业(yè)的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出，在二(èr)手房买卖(mài)过(guò)程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但(dàn)在一些(xiē)热点(diǎn)城市(shì)的(de)二手房交(jiāo)易过程中，往往会有(yǒu)这(zhè)样的(de)情形，因部分(fēn)购房者(zhě)处于(yú)弱势地(dì)位(wèi)，从而会出现中(zhōng)介费及税(shuì)费均由(yóu)购房(fáng)者来承担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁(jià)给(gěi)下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购房(fáng)者(zhě)单边(biān)收费的行为。部分中介公司可能会利用其(qí)支(zhī)配地位(wèi)，在原(yuán)先经(jīng)纪服务收(shōu)费的基(jī)础上，再次(cì)向(xiàng)房东(dōng)收取ln函数的运算法则求导，ln运算六个基本公式费用，而这部分费(fèi)用，房东往往会将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于(yú)变相推高(gāo)了房价(jià)。两部门(mén)提出严禁操(cāo)纵经纪服务(wù)收费(fèi)，不仅有利于提高(gāo)交(jiāo)易中操作的透ln函数的运算法则求导，ln运算六个基本公式(tòu)明度(dù)，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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