OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二(èr)级(jí)市场的影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协(xié)议(yì)的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入(rù)项目(mù)的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也表示，近(jìn)期已同步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租(zū)户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退租的可(kě)能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区国(guó)资委也(yě)高(gāo)度(dù)关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影响其(qí)内外价值，投(tóu)资(zī)者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价(jià)格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有所回升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息(xī)影响，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园(yuán)区基(jī)础设(shè)施(shī)REITs中，仅博时招商蛇(shé)口(kǒu)产业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨，其余(yú)7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一(yī)季报(bào)中已(yǐ)经披露张江光大园项目出租(zū)率有所下降(jiàng)，中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场价格出现波动。”一(yī)位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士(shì)看来，尽管出于风(fēng)险规避的原(yuán)因，最(zuì)近几个交易日场内资金有所流出(chū)，但(dàn)是，不动产公(gōng)募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市(shì)场价格下跌，风险也(yě)得(dé)到(dào)一定释放(fàng)，但(dàn)是价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多重因(yīn)素影响，不好判断价格是不是已(yǐ)经(jīng)完全(quán)触(chù)底。

　　此外(wài)，还(hái)有一位(wèi)业内人(rén)士表(biǎo)示(shì)，今年(nián)整体REITs市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌(diē)幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益(yì)率高的产品具备一定的投(tóu)资价值，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏(sū)的(de)步伐，产业园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产品具备一(yī)定的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募基(jī)金执(zhí)行董(dǒng)事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调至得这么(me)急(jí)、这么深，加上(shàng)前期本身(shēn)园区类资产就回调(diào)不少了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑(kēng)。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租金收入受(shòu)不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产(chǎn)张润(rùn)大厦的(de)重要承(chéng)租方之一(yī)，目前未收(shōu)到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率(lǜ)下降事(shì)项，一度二级市场价(jià)格(gé)出(chū)现回落。在随后召(zhào)开的业绩(jì)说(shuō)明会中管理人(rén)就相(xiāng)关事项进行了(le)解(jiě)释说(shuō)明，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二级市(shì)场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会(huì)上(shàng)，运营(yíng)团队表示了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签(qiān)署意(yì)向书和合(hé)同谈判中的(de)储备租户正(zhèng)常转化后，项目出租(zū)率将得(dé)到回升(shēng)。没想到(dào)仅过了(le)不到三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目(mù)的原始权益(yì)人相关负责人坦言，事发(fā)突然确(què)实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的(de)第一时间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行了沟通和核实(shí)工作，并同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据(jù)悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备(bèi)租户还是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖了芯(xīn)片测(cè)试(shì)、人工智(zhì)能、航天产业、信息(xī)技(jì)术(shù)等中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了(le)2万方(fāng)。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化为实际租(zū)户需(xū)要(yào)一(yī)些时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收了三(sān)个(gè)月履约保证金给了我们一(yī)些空间，但本着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对市场负责的态度(dù)，我们(men)肯定要(yào)全力与时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成(chéng)去化(huà)。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的同区域的张江(jiāng)光大园(yuán)项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有(yǒu)那么多(duō)储备租户，之前的(de)空(kōng)置率(lǜ)为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江(jiāng)光大(dà)园一(yī)直(zhí)以来(lái)都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租(zū)户(hù)的调租和换(huàn)租都属(shǔ)于正常情况，而这次项(xiàng)目的大租(zū)户退租(zū)正好发生在市场活跃度(dù)的(de)短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在看(kàn)到出租(zū)率下(xià)滑情(qíng)况没有得到及时修(xiū)复(fù)后，张江这边也作了一(yī)定的资(zī)源调配和(hé)倾斜，引入了一(yī)些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和张江光大园(yuán)项目(mù)在给租(zū)户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金(jīn)水平等方面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵一些，张江光大园单层(céng)以一(yī)千平的面积为主，还(hái)有一些独栋形态的(de)物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和(hé)预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以后，新老资产(chǎn)的管理人都(dōu)变成(chéng)了(le)一(yī)家，后续我们在资源共享和联合营销方面(miàn)能更(gèng)加充分发挥协同(tóng)效应，相信(xìn)可以做得更好(hǎo)。”上述负责人(rén)补充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百(bǎi)万方(fāng)，还(hái)有(yǒu)一些其他在开发的储备项目，这些都(dōu)将成为(wèi)张江REIT实(shí)现打造张江(jiāng)园区产业空间资产上市平台目(mù)标的坚实(shí)后盾和(hé)储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是(shì)我们实(shí)现基(jī)金扩容(róng)的(de)第(dì)一步，也是至关(guān)重(zhòng)要的一步(bù)，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能(néng)面临了(le)一些突发情况需(xū)要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学(xué)城这三十(shí)年建设发(fā)展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个非常小的(de)插曲。我们有信心(xīn)排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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